大城市的新市民租房問題廣受關(guān)注：一面是租房需求持續(xù)旺盛，一面是以“黑中介”“群租房”為代表的亂象不止，行業(yè)迫切需要立規(guī)矩。11月24日上午，北京市十五屆人大常委會舉行第三十五次會議，審議《北京市住房租賃條例(草案)》(以下簡稱“條例草案”)，既回應(yīng)社會關(guān)切的甲醛房、群租房等問題，又針對長租公寓爆雷、違規(guī)“資金池”、哄抬租金等亂象，填補管理空白。
明確價格干預(yù)措施
保護租賃關(guān)系是解決租房糾紛的關(guān)鍵一環(huán)。為此，條例草案提出多項內(nèi)容，例如明確租賃當(dāng)事人合法權(quán)益受到法律保護、租賃當(dāng)事人之間要自覺履行法定和約定義務(wù)、建立健全多元糾紛化解機制、規(guī)定承租人平等享受物業(yè)服務(wù)等，回應(yīng)群租房整治難題，規(guī)定不得打隔斷分割出租、不得將起居室單獨出租等。
而穩(wěn)定的租賃關(guān)系則是完善住房租賃市場的重要途徑。為此，條例草案第13條提到，住房租賃的出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，北京倡導(dǎo)租賃當(dāng)事人簽訂長期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，穩(wěn)定租金水平。
租賃關(guān)系穩(wěn)，長租才有保障，租金水平穩(wěn)，長租才有動力，三者環(huán)環(huán)相扣。過往發(fā)展過程中，大城市的住房突出問題里，房價偏高或上漲壓力較大已成為公認(rèn)的累贅，解決這一現(xiàn)狀，既是社會問題，也是發(fā)展問題。如今，條例草案第56條便提到，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強住房租金監(jiān)測。
此外，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平，并報國務(wù)院備案。市市場監(jiān)督管理、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以提出采取價格干預(yù)措施的建議。市人民政府采取價格干預(yù)措施的，出租人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行;拒不執(zhí)行的，由市場監(jiān)督管理部門依法處理。
至于租金貸、捆綁消費的問題，條例草案也明令禁止。例如條例草案第33條提到，住房租賃企業(yè)不得哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價信息等擾亂市場秩序;不得以隱瞞、欺騙、強迫等不正當(dāng)手段開展業(yè)務(wù);不得誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。
而對于外界關(guān)注的甲醛房問題，條例草案第28條也規(guī)定，住房租賃企業(yè)對租賃住房進(jìn)行裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)征得所有權(quán)人同意，并遵守室內(nèi)裝修裝飾相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，保障租賃住房安全。
條例草案第62條則明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)對出租住房進(jìn)行室內(nèi)裝修裝飾違反本條例第28條規(guī)定，經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢測，室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款;逾期不改的，處10萬元以上30萬元以下罰款。
新業(yè)態(tài)一并納入監(jiān)管
上個月，“北京望京二房東卷款跑路事件”令人心有余悸。回應(yīng)“二房東”的整治問題，條例草案明確提到，承租他人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，或者個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)市場監(jiān)督管理部門申請住房租賃企業(yè)設(shè)立登記;企業(yè)名稱應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)行業(yè)或者經(jīng)營特點。具體數(shù)量由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門制定。
“二房東”的亂象一定程度上體現(xiàn)了新興住房租賃經(jīng)營在發(fā)展中所呈現(xiàn)的新問題。過去這些年，長租公寓爆雷、互聯(lián)網(wǎng)信息虛假混亂的問題時有發(fā)生，針對新興業(yè)態(tài)，條例草案也明確要加強新興住房租賃經(jīng)營管理，例如按照經(jīng)營風(fēng)險大小區(qū)分管理，對利用自有住房的企業(yè)，經(jīng)營風(fēng)險小，僅要求履行出租人義務(wù);重點對從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的企業(yè)強化監(jiān)管，明確了規(guī)范從業(yè)、資金監(jiān)管等要求。
具體而言，住房租賃企業(yè)、以自有住房從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)出租房屋，應(yīng)當(dāng)通過住房租賃管理服務(wù)平臺完成住房租賃合同在線簽約，自動提交登記備案。
資金監(jiān)管方面，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，并按規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。押金托管和租金監(jiān)管具體規(guī)定由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。住房租賃合同期滿或者解除的，除抵扣租金、違約金及其他費用外，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承租人返還住房后三個工作日內(nèi)向承租人退還剩余押金、租金。
在做關(guān)于《北京市住房租賃條例(草案)》立法工作情況的報告時，北京市人大常委會城市建設(shè)環(huán)境保護辦公室主任郝志蘭提到，條例草案填補了管理空白，在完善規(guī)范傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)行為的同時，將住房租賃經(jīng)營新業(yè)態(tài)也一并納入監(jiān)督管理，針對長租公寓爆雷、違規(guī)“資金池”、哄抬租金、搶占房源等市場亂象，明確了住房租賃企業(yè)設(shè)立登記、房源信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、押金托管和資金監(jiān)管等方面的要求。
