今年2月，在“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)下，深圳樓市出臺了二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。就在新政發(fā)布后不到兩周，深圳二手房市場便驟然冷卻，網(wǎng)簽量環(huán)比大幅下滑。
不僅如此，2月20日至今，深圳地區(qū)的多個(gè)銀行開始陸續(xù)表態(tài)，將根據(jù)“二手房參考價(jià)”執(zhí)行貸款發(fā)放。
“二手房參考價(jià)”新規(guī)出臺 銀行業(yè)紛紛表態(tài)
2月25日，中國建設(shè)銀行深圳市分行表示，為貫徹落實(shí)“房住不炒”，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，建行深圳市分行將“二手房成交參考價(jià)格”作為該行個(gè)人再交易貸款發(fā)放的重要參考依據(jù)。
這是深圳“二手房指導(dǎo)價(jià)”機(jī)制出臺半月后，“四大行”的首家出來明確表態(tài)“以二手房參考價(jià)來辦理按揭貸款業(yè)務(wù)”的銀行。
此前，為遏制二手房價(jià)格嚴(yán)重“倒掛”現(xiàn)象，深圳市住房和建設(shè)局曾于今年2月8日公布設(shè)立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，同時(shí)發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)。
具體來看，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元來發(fā)布。
深圳市住房建設(shè)局方面認(rèn)為，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格將有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。
相關(guān)專家亦對此解讀稱，“銀行將以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考，在此基礎(chǔ)上有所浮動，太過離譜則可能觸發(fā)約談。”
而在新規(guī)出臺半月后，深圳各大銀行開始跟進(jìn)。
2月20日晚間，深圳光大銀行下發(fā)了一則《關(guān)于二手住房按揭政策調(diào)整的通知》指出，根據(jù)監(jiān)管要求，住建局發(fā)布的二手住房成交價(jià)格將作為按揭貸款參考依據(jù)。
之后幾天，深圳建行、深圳農(nóng)行等都紛紛明確表態(tài)，將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款參考依據(jù)，而工行、中行等則暫未明確。
與此同時(shí)，深圳地區(qū)其他商業(yè)銀行仍處于“觀望”狀態(tài)。中國民生銀行深圳紅嶺支行的一位工作人員向《投資者網(wǎng)》表示：“目前我行未發(fā)布相關(guān)通知，詳細(xì)事宜以官方公告為準(zhǔn)。”
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《投資者網(wǎng)》表示，“估計(jì)會有更多的銀行跟進(jìn)，原因是在房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)出臺后，絕大部分銀行都面臨住房貸款額度受限、貸款審批周期延長等情況，該政策在一定程度上可以緩和上述問題。”
網(wǎng)簽量急速下滑 深圳二手房市進(jìn)入“冷靜期”
隨著新政落地，二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)急速下滑。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)，2月8日至2月14日，深圳市二手房網(wǎng)簽1671套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比下跌30.5%;2月15日至2月21日，深圳二手房網(wǎng)簽362套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比下降78.3%。
從數(shù)據(jù)上看，新政的影響可謂“立竿見影”，不過，也有業(yè)內(nèi)人士分析，“新政對市場的影響還需持續(xù)觀察，由于該時(shí)間段正值春節(jié)假期，受‘節(jié)日效應(yīng)’影響，因此不能將其作為市場的最終反應(yīng)。”
對引導(dǎo)深圳二手房價(jià)格對市場產(chǎn)生的影響，中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁表示，“今年3月份以后，只要銀行貸款嚴(yán)格參照政府的參考價(jià)執(zhí)行，深圳的二手房市場就會大幅冷卻，成交量會明顯下滑，實(shí)際成交價(jià)格也會出現(xiàn)一定的回落。”
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)卻認(rèn)為：“指導(dǎo)價(jià)格不會對深圳二手房價(jià)格造成太大影響，只會短期內(nèi)影響二手房市場成交量。同時(shí)，從買方來看，可貸額度下降會致使首付提高，對于剛需人群影響最大，部分人群可能放棄購房計(jì)劃;對于部分著急購房的人群可能會借助民間資本或者金融工具在首付款里面加杠桿;對于賣房人群來講，可能會短期放棄賣房的計(jì)劃。”
宋衛(wèi)紅進(jìn)一步指出，“這個(gè)政策只是參考價(jià)格，并不是絕對的成交備案指導(dǎo)價(jià)格，因此沒有強(qiáng)制性，也不會完全結(jié)束炒房的情況。未來，預(yù)計(jì)新房在嚴(yán)格的限價(jià)政策下將會穩(wěn)定，二手房也將進(jìn)入橫盤階段，區(qū)位和資源優(yōu)勢的房子仍然會上漲，資源較弱的房子可能會有小幅折價(jià)情況，這都是短期影響;長期來看，房地產(chǎn)稅不出臺就不會杜絕炒房的現(xiàn)象。”
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《投資者網(wǎng)》表示：“政策的落地對房價(jià)的影響不會立即顯現(xiàn)，但長期推進(jìn)產(chǎn)生的效果則將會變得較為明顯，尤其在控制房價(jià)上漲層面的作用力會更為直接。”
張波認(rèn)為，如果成交價(jià)明顯高于參考價(jià)，那么實(shí)際首付要求會大幅提升，對于二手房的成交會形成直接影響;另一方面，參考價(jià)格的持續(xù)推行，會推動市場價(jià)格不斷向參考價(jià)格靠攏，對于平穩(wěn)深圳的二手房市場價(jià)格起到的作用將是長期的。”
“深圳目前已經(jīng)進(jìn)入到存量房市場，二手房的成交量遠(yuǎn)大于新房，并且二手房房源分散，房齡、小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)等存在諸多差距，單一通過板塊二手房均價(jià)的方式呈現(xiàn)，實(shí)際的指導(dǎo)意義相對有限。通過二手房成交參考價(jià)格的方式來對樣本小區(qū)價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)公示，可以給市場樹立起價(jià)格錨點(diǎn)，有效推進(jìn)價(jià)格信息透明化。”張波補(bǔ)充說。
調(diào)控力度進(jìn)一步趨緊 “炒房暴富”時(shí)代或終結(jié)
在房住不炒的大背景下，深圳房地產(chǎn)調(diào)控力度正在進(jìn)一步趨嚴(yán)。
今年1月19日，深圳市住建局發(fā)布“深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于明確《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》若干問題的函”，
其中，“居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下”的規(guī)定引起的反響最為強(qiáng)烈。
原因在于，去年7月15日，深圳市官方曾出臺過“可以登記在雙方名下”的調(diào)控細(xì)則，而如今，隨著新的規(guī)定出臺，居民家庭購買的商品住房就只能登記在有“房票”的人名下。
這意味，通過“假結(jié)婚”來獲得購房資格的行為已經(jīng)行不通了，一定程度上能“堵住”假結(jié)婚炒房的漏洞。
不僅如此，1月23日晚，深圳官方再出“重拳”，啟用“購房意向登記系統(tǒng)”，購買新建商品住房的購房人需登記，要求房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會同商業(yè)銀行驗(yàn)明“購房人的收入證明、征信報(bào)告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單等。
此外，政策還規(guī)定，違規(guī)者將被拉到“黑名單”、3年禁購。
總而言之，隨著樓市調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，以前靠假離婚、假結(jié)婚等騙購住房的行為將被徹底遏制，這對于真正有需求的人“上車”、改善住房條件的剛需人群來說，是個(gè)好事，因?yàn)榉績r(jià)會趨于穩(wěn)定。
“在房地產(chǎn)回歸居住屬性的大趨勢下，全國的炒房暴富的時(shí)代都已終結(jié)，深圳當(dāng)然也不會例外。”張波向《投資者網(wǎng)》如是表示。(思維財(cái)經(jīng)出品)■
