穿過潮濕的肉菜市場(chǎng)，經(jīng)過沒有保安的簡(jiǎn)易社區(qū)入口，許可子(化名)回到她的房子。走廊感應(yīng)燈時(shí)靈時(shí)不靈，長(zhǎng)長(zhǎng)的過道兩側(cè)住著大大小小20戶人家。多數(shù)住戶在陽臺(tái)搭了簡(jiǎn)易廚房，一個(gè)電磁爐一口炒鍋，便應(yīng)付一日三餐。
2018年8月，許可子在深圳羅湖買下人生的第一套房。房子建筑面積約為22平方米。盡管面積不大，但因?yàn)槭敲W(xué)區(qū)房，因此房子總價(jià)高達(dá)160萬元，單價(jià)為7.27萬元/平方米。
彼時(shí)正值深圳樓市上漲期，同時(shí)問價(jià)的購房者不在少數(shù)。咨詢完學(xué)位后，許可子立刻有了購買意向，并馬上交了定金。帶看的中介說，這里的業(yè)主都是奔著學(xué)位而來，過半買家連房子都沒看就了下單。
2020年深圳樓市最火爆的時(shí)候，該小區(qū)同戶型的房源報(bào)價(jià)一度高達(dá)400萬元，漲幅高達(dá)150%。
今年“2·8”新政后，買家首付要求提高，二手房市場(chǎng)遇冷，中介估計(jì)許可子的房子可能350萬元都賣不出。按照深圳住建局發(fā)布的參考價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，許可子的房子參考價(jià)約為150萬元，低于入手價(jià)。
時(shí)代周報(bào)記者從多名一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處獲悉，近期深圳學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。多區(qū)標(biāo)桿學(xué)區(qū)盤業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)，部分業(yè)主降價(jià)幅度超百萬元。
學(xué)區(qū)房“擊鼓傳花”的漲價(jià)游戲，真要宣告“Game over”了嗎?
價(jià)格頻下調(diào)
3天內(nèi)兩場(chǎng)拍賣，深圳家長(zhǎng)的朝圣地——國(guó)城花園再度引爆市場(chǎng)。
5月12日，國(guó)城花園1棟21E的房源在阿里拍賣網(wǎng)成交。本次標(biāo)的為127.82平方米的房源，共有11位競(jìng)買人，圍觀人數(shù)高達(dá)2.4萬人。最終，一名競(jìng)買人通過100輪競(jìng)價(jià)，以 2122萬元買下該房源。
5月14日，國(guó)城花園另一套127.82平方米的房源拍賣，共有1.3萬人圍觀、15位競(jìng)買人、報(bào)價(jià)147次，最終成交價(jià)為2206萬元。
深圳貝殼網(wǎng)上，國(guó)城花園127.82平方米的戶型最新成交時(shí)間為2月6日，成交價(jià)約為2868萬元。上述2套拍賣房，分別低于最新成交價(jià)746萬元、662萬元。
國(guó)城花園位于福田百花片區(qū)，是深圳最具代表性的學(xué)區(qū)房。盡管建立于1996年，是樓齡已有25年的“老破舊”小區(qū)，但因擁有深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)+深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)的雙名校學(xué)位，國(guó)城花園均價(jià)超過20萬元/平方米。
此前，國(guó)城花園還因房源總價(jià)超過半數(shù)A股公司市值而刷屏社交網(wǎng)絡(luò)。
自“2·8”新政落地以來，深圳二手房成交大幅縮量，學(xué)區(qū)房也面臨有價(jià)無市的窘境。
5月19日，一名百花片區(qū)房產(chǎn)中介對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，近期不是買學(xué)區(qū)房的高峰期，國(guó)城花園成交并不活躍。一般買國(guó)城花園的都是有實(shí)力的客戶，部分人會(huì)選擇全款購買，不受指導(dǎo)價(jià)限制。
作為風(fēng)向標(biāo)，國(guó)城花園的熱度代表著深圳學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的冷暖。近期，深圳各區(qū)學(xué)區(qū)房都出現(xiàn)不同程度的松動(dòng)。
時(shí)代周報(bào)記者從貝殼網(wǎng)獲悉，5月18日，一名南山觀海臺(tái)(南山第二外國(guó)語海德學(xué)校學(xué)區(qū)房)業(yè)主下調(diào)80平方米的房源價(jià)格，將總價(jià)從1920萬元下調(diào)至1880萬元，降價(jià)40萬元。
4月，該業(yè)主已先后兩次下調(diào)價(jià)格，幅度分別為20萬元和60萬元。從4月21日至今的一個(gè)月里，該房源從總價(jià)2000萬元下調(diào)至1880萬元，降價(jià)120萬元。
金麗豪苑是教育強(qiáng)區(qū)羅湖的標(biāo)桿樓盤，位于省一級(jí)重點(diǎn)翠北實(shí)驗(yàn)小學(xué)以及深圳中學(xué)初中部學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。2020年第四季度，金麗豪苑以同比66.58%的漲幅，居深圳樓盤漲幅榜首。
時(shí)代周報(bào)記者了解到，5月15日，一套金麗豪苑101平方米的房源降價(jià)50萬元，從1000萬元降至900萬元。值得注意的是，該房源于3月曾降價(jià)100萬元，但未成交。
此外，龍華區(qū)萊蒙水榭春天5期、福田旭飛花園、南山中海陽光玫瑰園等曾領(lǐng)漲片區(qū)學(xué)區(qū)房的樓盤，均有業(yè)主下調(diào)掛牌價(jià)。
瘋狂的市場(chǎng)
張明(化名)在深圳從事房地產(chǎn)中介交易已有10年，在他看來，盡管目前學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)異動(dòng)，但長(zhǎng)期看學(xué)區(qū)房仍是深圳樓市最熱門的產(chǎn)品。
“不要低估深圳家長(zhǎng)的決心，很多人從孩子沒出生就開始準(zhǔn)備買學(xué)區(qū)房，小孩上學(xué)后小區(qū)業(yè)主都要監(jiān)督鄰居娃娃有沒有在讀書，考不好房?jī)r(jià)就掉了。”張明表示，這些年深圳學(xué)區(qū)房出現(xiàn)過許多小插曲，購房政策調(diào)整、學(xué)區(qū)重新劃分、入學(xué)方式變化等，但家長(zhǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的熱情從來沒有降溫。
張明用“瘋狂”形容學(xué)區(qū)房市場(chǎng)。他回憶道，每年3月和4月是學(xué)區(qū)房交易旺季，有些家長(zhǎng)有時(shí)一個(gè)電話就能搞定，問清楚能不能上學(xué)和學(xué)位使用情況就簽約。以2017年年中的深高南學(xué)位為例，彼時(shí)財(cái)富廣場(chǎng)剛被納入學(xué)區(qū)范圍，5萬元/平方米的財(cái)富廣場(chǎng)作為低門檻入讀名校的學(xué)區(qū)房倍受青睞。當(dāng)年年底，財(cái)富廣場(chǎng)每平方米單價(jià)便沖高至7萬元/平方米。
“今天不買，明天漲十萬元、二十萬元的情況時(shí)有發(fā)生。價(jià)格每天疊加5%往上走，遲買一天白打一年工。”張明感慨道。
為給學(xué)區(qū)房降溫，有關(guān)部門不斷出臺(tái)調(diào)控政策。
4月1日，為嚴(yán)厲打擊“學(xué)位房”等虛假違法廣告，深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局、深圳市住房和建設(shè)局和深圳市教育局聯(lián)合印發(fā)《開展“學(xué)位房”等虛假違法廣告專項(xiàng)整治工作方案》。4月30日，中共中央政治局會(huì)議首次點(diǎn)名學(xué)區(qū)房亂象，要求防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。此外，深圳各區(qū)近年逐步施行的大學(xué)區(qū)制，也被寄予均衡教育資源厚望。
5月19日，多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格松動(dòng)主要是因二手房參考價(jià)機(jī)制落地后，深圳二手房量?jī)r(jià)下滑。之前部分業(yè)主心態(tài)膨脹，將價(jià)格掛得太高，調(diào)價(jià)算是學(xué)區(qū)房回歸市場(chǎng)水平的過程。
“只要上學(xué)問題與房屋本身有關(guān)聯(lián)，學(xué)區(qū)房的關(guān)注度就不會(huì)降低。讀好的學(xué)校，本身也是一種需求。既能解決入學(xué)問題，也能作為一個(gè)投資產(chǎn)品，雙重屬性決定了學(xué)區(qū)房的投資價(jià)值。”5月19日，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，深圳教育資源緊缺，學(xué)區(qū)房仍會(huì)是房產(chǎn)投資的熱門產(chǎn)品。
