深圳令一眾家長神往的“頂級(jí)學(xué)區(qū)”房價(jià)，已現(xiàn)頹勢。
坐擁深圳最牛中小學(xué)，號(hào)稱學(xué)區(qū)中的“愛馬仕”、房價(jià)一貫堅(jiān)挺的百花片區(qū)，近日出現(xiàn)了松動(dòng)。貸款縮減、學(xué)位供應(yīng)翻倍……政策織就的這張大網(wǎng)牢牢“套”住了深圳撒潑似上揚(yáng)的房價(jià)。
“要是去年這套房能像現(xiàn)在這樣降15萬元，我遇到的那個(gè)客戶也不至于買其他地方了。”某機(jī)構(gòu)中介陳力對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者感嘆說，今年百花片區(qū)“著急用錢”的業(yè)主多了，不少業(yè)主都下調(diào)了掛牌價(jià)。
據(jù)了解，國城花園所帶的學(xué)位正是深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)。
這套降價(jià)15萬元的房子正是深圳福田區(qū)百花片區(qū)國城花園的一套約95平方米的三居室。從陳力展示的資料來看，目前業(yè)主報(bào)價(jià)是2330萬元，政府參考價(jià)1248萬元，而此前業(yè)主報(bào)價(jià)為2345萬元，近期降價(jià)15萬元。
深圳百花片區(qū)學(xué)區(qū)房的價(jià)格下調(diào)信號(hào)可能只是深圳二手房市場下行的一個(gè)“代表”。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析，4月深圳樓市表現(xiàn)不盡如人意，在新政持續(xù)發(fā)酵的影響下，二手房市場網(wǎng)簽量遭遇了“三連跌”行情;在新房市場，還遇到了階段性供應(yīng)不足的現(xiàn)象，一手住宅成交量呈現(xiàn)出階段性下滑行情，“銀四”行情落空。
連降45萬元，八個(gè)月未售出
不了解該片區(qū)的人，萬萬不會(huì)想到，這片樓齡超過20年的小區(qū)、多為小戶型的房子，每平方米單價(jià)甚至一度超過40萬元，平均單價(jià)也在20萬元左右。在整個(gè)片區(qū)面積約1平方公里的地界上，沒有現(xiàn)代化的商業(yè)中心，甚至停車位都是靠“搶”，但這里卻成為全深圳家長神往之地。
百花片區(qū)位于深圳市福田區(qū)，上步路東側(cè)、紅荔路北側(cè)，距離華強(qiáng)北1公里左右。公開資料顯示，百花片區(qū)下轄南天社區(qū)和長城社區(qū)，是深圳最悠久、最強(qiáng)大的中小學(xué)學(xué)區(qū)和全市第一頂級(jí)學(xué)位房片區(qū)。實(shí)驗(yàn)小學(xué)、荔園小學(xué)、百花小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)分布于此，這幾所學(xué)校的實(shí)力都排在深圳前列。
除了深圳排名前列的小學(xué)、中學(xué)分布于此，一大批教育機(jī)構(gòu)也紛紛扎根在此。
國城花園西門對(duì)面的一棟老舊商城內(nèi)，半數(shù)以上的空間被課外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)占據(jù)。沿街商鋪的一個(gè)店家告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在這邊很多餐廳都主打“綠色有機(jī)”，主要客戶是小孩。
百花片區(qū)高企的房價(jià)終于有所松動(dòng)，但該現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)人士看來，“現(xiàn)在是回歸正常水平”。
陳力向第一財(cái)經(jīng)介紹，百花片區(qū)中長城花園的一套約124平方米的三居室業(yè)主已經(jīng)兩次下調(diào)價(jià)格，目前售價(jià)1555萬元。從調(diào)價(jià)記錄可以看到，2020年9月15日，該房屋的掛牌價(jià)為1520萬元;9月24日上調(diào)80萬元，達(dá)1600萬元;進(jìn)入2021年后，1月16日業(yè)主首次下調(diào)了20萬元;4月1日，又下調(diào)了25萬元;到目前售價(jià)1555萬元。
從去年9月掛盤，到現(xiàn)在八個(gè)月過去了，該套房子還未售出。“業(yè)主著急了，想降些讓自己的房子優(yōu)先出手。”
一番了解之后，第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，近期百花片區(qū)降價(jià)的業(yè)主并不是個(gè)例。除上述兩個(gè)案例之外，長城花園還有近期下調(diào)55萬元和10萬元的業(yè)主。據(jù)了解，長城花園所對(duì)應(yīng)的學(xué)校是百花小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部。
“下調(diào)報(bào)價(jià)可能還將持續(xù)”
盡管連續(xù)兩次調(diào)價(jià)，總價(jià)已經(jīng)下調(diào)45萬元至1555萬元，但是相對(duì)于2020年9月的報(bào)價(jià)1520萬元，長城花園的這套二手房的價(jià)格還是上漲了35萬元。
“這種現(xiàn)象屬于新政(7·15和2·8新政)持續(xù)影響的效果之一，從某種程度上講，隨著新政的持續(xù)發(fā)力，未來這種個(gè)別高價(jià)盤源下調(diào)報(bào)價(jià)的現(xiàn)象可能還將屢見不鮮。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部主管華洪告訴第一財(cái)經(jīng)。但這不會(huì)對(duì)深圳總體房價(jià)形成趨勢性下降影響，畢竟這類房源總量不多，尚不足以對(duì)市場引起連動(dòng)。
去年7月15日，深圳“史上最嚴(yán)調(diào)控”的樓市新政出臺(tái)，宣布了嚴(yán)控購房資格、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)等措施。今年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布消息稱，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。同時(shí)，銀行信貸評(píng)估價(jià)也逐步向參考價(jià)靠攏。
政策的影響幾何?以前文提及的國城花園約95平方米的房子為例。通過中介了解到，該房產(chǎn)業(yè)主報(bào)價(jià)為2330萬元，但政府參考價(jià)僅為1248萬元。若在2月8日之前，銀行按照成交價(jià)放出貸款，貸款七成，購房者可以貸款1631萬元，首付為699萬元;現(xiàn)在如果按照政府參考價(jià)貸款，貸款七成僅為873.6萬元，首付達(dá)到1456.4萬元，后者要比前者多給757.4萬元。
增加數(shù)百萬元首付，相當(dāng)于直接給深圳二手房市場來了一盆涼水，對(duì)本身房價(jià)高企的學(xué)區(qū)房的影響更為直接。
深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示， 4月份深圳市二手房網(wǎng)簽量共計(jì)4396套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比3月份持續(xù)下降9.7%，同比去年4月份二手房網(wǎng)簽量則大幅下滑了74.7%。從同、環(huán)比變化情況看，隨著時(shí)間推移，市場并未稀釋掉新政的影響，且新政對(duì)市場的影響還呈現(xiàn)出逐漸加深的特征。
同時(shí)，隨著新政的持續(xù)發(fā)酵，深圳二手房周網(wǎng)簽量從2月底至今，總體一直維持在1000套左右規(guī)模的低位運(yùn)行，且這一低位平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢儼然成為了二手房市場的常態(tài)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，深圳二手房價(jià)格松動(dòng)，很大程度上是由于二手房政府指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，購房者加杠桿能力明顯減低，再加上嚴(yán)控經(jīng)營貸、提高購房門檻等一攬子政策的疊加，對(duì)深圳樓市降溫起到很大作用，學(xué)區(qū)房也概莫能外。
教育均等化需不斷加力
此輪百花片區(qū)學(xué)區(qū)房價(jià)格松動(dòng)，在李宇嘉看來，也是教育均等化推進(jìn)的一個(gè)市場反應(yīng)。
“教育內(nèi)卷太嚴(yán)重了，大家都想要自己的孩子上最好的學(xué)校。”一位“70后”的媽媽對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。在這位媽媽看來，教育資源分布不均始終還是會(huì)讓優(yōu)質(zhì)學(xué)位房價(jià)居高不下。
而李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，深圳名校學(xué)區(qū)房的價(jià)格高全國皆知，在現(xiàn)階段松動(dòng)的另一個(gè)重要原因是深圳教育集團(tuán)化、大學(xué)區(qū)的推行。這些舉措對(duì)于多數(shù)學(xué)區(qū)房來說，增加了很多不確定性，由此購房者對(duì)學(xué)區(qū)房的預(yù)期也在減弱，進(jìn)而會(huì)影響市場的報(bào)價(jià)和成交。
但在陳力看來，此輪學(xué)區(qū)房的松動(dòng)或許并不會(huì)持續(xù)過久。陳力認(rèn)為，一般上半年家長都比較冷靜，但是進(jìn)入下半年后，很多家長便開始為小孩子來年讀書做準(zhǔn)備了。只要看房、買房的人多了，業(yè)主的心態(tài)就會(huì)被抬高上去。
如何徹底改變學(xué)區(qū)房價(jià)格高企的現(xiàn)狀?李宇嘉表示：“家長對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)位的追逐全國都是一樣的。深圳要想在短期內(nèi)改變這類現(xiàn)象確實(shí)比較難，需要中長期的推進(jìn)。其中最根本的措施是持續(xù)推進(jìn)搖號(hào)入學(xué)、大學(xué)區(qū)全面推行，教育集團(tuán)化貫徹落實(shí)，才能使得深圳教育資源進(jìn)一步均等化。”
“將強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)捆綁在一起，縮小名校和一般學(xué)校之間辦學(xué)質(zhì)量的差距，是實(shí)行教育集團(tuán)化和大學(xué)區(qū)的目的，但這確實(shí)需要一個(gè)過程。”李宇嘉說。
同時(shí)，華洪也認(rèn)為，深圳從根本上要解決高價(jià)學(xué)位房的問題，還得從制度、體系上做文章，除了長期增加住房供應(yīng)與學(xué)位供應(yīng)外，中短期而言，還是得從學(xué)區(qū)劃分、積分排名和房源類別排名等操作規(guī)則上推進(jìn)。優(yōu)化現(xiàn)有學(xué)位申請(qǐng)規(guī)則，打破“學(xué)位唯房論”才能從根本上達(dá)到教育資源的均等化。
(應(yīng)受訪者要求，陳力為化名)
