6月28日，平安人壽發(fā)布公告稱，凱德集團(tuán)將向其出售中國(guó)六個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，包括上海來(lái)福士廣場(chǎng)、北京來(lái)福士中心、寧波來(lái)福士廣場(chǎng)、成都來(lái)福士廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)以及杭州來(lái)福士中心。
據(jù)了解，此次交易的資產(chǎn)組合總價(jià)值為467億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過(guò)330億元，凱德集團(tuán)預(yù)計(jì)回收資本超過(guò)20億新元(約合96億元)，并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。該交易預(yù)計(jì)于2021年三季度完成。
對(duì)于交易目的，平安人壽回復(fù)本報(bào)記者時(shí)表示：“本次平安人壽投資的凱德來(lái)福士項(xiàng)目主要為商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)中上海來(lái)福士廣場(chǎng)等六個(gè)項(xiàng)目,是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),租戶品質(zhì)優(yōu)異，租約穩(wěn)定。此次投資符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則,可以優(yōu)化險(xiǎn)資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值。”
資料顯示，凱德集團(tuán)新加坡知名大型房地產(chǎn)集團(tuán)，并已在新加坡上市。其投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括辦公樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、服務(wù)公寓、酒店、長(zhǎng)租公寓及住宅。
1994年，凱德集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)，中國(guó)是其核心市場(chǎng)之一。目前，凱德在中國(guó)40多座城市擁有或管理200多個(gè)項(xiàng)目。來(lái)福士是凱德集團(tuán)旗下綜合體旗艦品牌，目前在中國(guó)有9座，此次出售的六個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)是凱德集團(tuán)在中國(guó)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，項(xiàng)目全部位于中國(guó)核心城市，且均為地鐵上蓋項(xiàng)目。
據(jù)平安人壽披露，此次作為投資主體，公司以直接持有各項(xiàng)目公司股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，投資金額預(yù)計(jì)不超過(guò)330億元。具體來(lái)看，上海人民廣場(chǎng)來(lái)福士項(xiàng)目物業(yè)的項(xiàng)目公司上海華慶房地產(chǎn)管理有限公司的60%股權(quán);上海長(zhǎng)寧來(lái)福士項(xiàng)目物業(yè)的項(xiàng)目公司上海東方海外凱旋房地產(chǎn)有限公司的70%股權(quán);杭州來(lái)福士項(xiàng)目物業(yè)的項(xiàng)目公司來(lái)福士(杭州)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的70%股權(quán);成都來(lái)福士項(xiàng)目物業(yè)的項(xiàng)目公司成都來(lái)福士實(shí)業(yè)有限公司70%股權(quán);以及寧波來(lái)福士項(xiàng)目物業(yè)的項(xiàng)目公司寧波新鄞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%股權(quán)。這6家項(xiàng)目公司分別100%持有對(duì)應(yīng)的標(biāo)的資產(chǎn)，主要從事相關(guān)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。
交易完成后，凱德在各項(xiàng)目中的持股比例，從交易前通過(guò)私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。此筆交易預(yù)計(jì)于2021年三季度完成。
凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示：“凱德將繼續(xù)持有這6個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目的股權(quán)，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。我們有能力推動(dòng)并參與項(xiàng)目的未來(lái)增長(zhǎng)。凱德進(jìn)入中國(guó)27年來(lái)，已構(gòu)建的投資物業(yè)儲(chǔ)備超過(guò)244億新加坡元。”
凱德集團(tuán)(中國(guó))投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔表示：“來(lái)福士投資組合是凱德綜合體項(xiàng)目中的精華，能夠提供穩(wěn)定經(jīng)常性收益的成熟資產(chǎn)。2008至2020年間，交易涉及的六個(gè)來(lái)福士投資組合所取得的基金管理費(fèi)率平均約為62個(gè)基點(diǎn)。”
其進(jìn)一步表示：“凱德將繼續(xù)深耕中國(guó)市場(chǎng)。中國(guó)‘十四五’規(guī)劃提出大力發(fā)展新基建，我們也在積極尋求相關(guān)投資機(jī)會(huì)。此次交易回收的部分資金，將用于重點(diǎn)投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)，助力中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展和城市建設(shè)。未來(lái)幾年，我們計(jì)劃在中國(guó)將旗下新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的規(guī)模從2020年底的15億新元擴(kuò)大到50億新元。投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心，其租戶通常來(lái)自新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，享有強(qiáng)勁的基本面和有利的監(jiān)管環(huán)境。”
值得一提的是，平安人壽成為6家項(xiàng)目公司的股東后，將與6家項(xiàng)目公司構(gòu)成以股權(quán)關(guān)系為基礎(chǔ)的關(guān)聯(lián)方。平安人壽擬向其中5家項(xiàng)目公司提供股東借款共計(jì)41億元。最終金額視底層項(xiàng)目用款需求，以實(shí)際出資情況為準(zhǔn)。關(guān)聯(lián)交易定價(jià)將參照同類交易市場(chǎng)公允價(jià)格范圍確定最終價(jià)格，確保關(guān)聯(lián)交易定價(jià)定價(jià)公允性。
根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的賬面余額，合計(jì)不高于公司上季末總資產(chǎn)的30%。
平安人壽披露稱，該項(xiàng)目投資完成后，標(biāo)的項(xiàng)目投資余額占公司一季末總資產(chǎn)的比例約為1%，公司投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額占一季末總資產(chǎn)的比例約為10.3%。截至一季末，平安人壽綜合償付能力充足率為239.18%，核心償付能力充足率為234.3%，符合監(jiān)管要求。
事實(shí)上，除了來(lái)福士項(xiàng)目，平安人壽在同日披露，將累計(jì)出資約69.41億元投資北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。
中國(guó)平安首席投資官陳德賢今年初接受媒體采訪時(shí)表示，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資期限長(zhǎng)，租金收益相對(duì)穩(wěn)定，能夠很好地匹配壽險(xiǎn)資金規(guī)模大、久期長(zhǎng)的負(fù)債特性，因此合理配置一定比例不動(dòng)產(chǎn)也是中國(guó)平安長(zhǎng)期投資策略之一。中國(guó)平安除了關(guān)注成熟、有穩(wěn)定收益、地段好的商業(yè)寫字樓等傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)，還會(huì)關(guān)注公租房、康養(yǎng)房、人才房等新型不動(dòng)產(chǎn)。未來(lái)中國(guó)平安將會(huì)偏向選擇物權(quán)類的投資，以物業(yè)為主。
