規(guī)劃建“中國第一高樓”卻爛尾23年， 目前多方盤活項目意愿強但有分歧 巨人大廈能否重生?
從天空俯瞰巨人大廈，兩層造型奇特的鋼筋水泥建筑，像一個破敗的迷宮。從1997年停工至今，這個曾經(jīng)規(guī)劃中的“中國第一高樓”，已成為珠海抹不去的城市傷疤。
巨人大廈備受關(guān)注，源于背后的傳奇人物——史玉柱。
上世紀90年代，史玉柱在珠海一手締造了“巨人”的神話，又迅速折戟。此后，他赴上海重塑商業(yè)帝國，但遺留在珠海的巨人大廈，卻爛尾至今，變?yōu)閮杉覐U品收購站和駕校的天下。
今年7月，珠海正式發(fā)布《“爛尾樓”整治處理辦法》，出重拳整治爛尾樓。據(jù)介紹，巨人大廈項目正在開展前期工作。
與盤活的曙光同時而至的，還有諸多未曾厘清的疑團：東山再起的“巨人”為何遲遲不重建巨人大廈?項目爛尾23年的真正原因是什么?這一次，新政能否推動巨人大廈走向重生?近日，南方日報記者進行了走訪調(diào)查。
1997年停工至今“從未見過史玉柱回來”
巨人大廈位于寸土寸金的珠海市中心，占地面積約2.9萬平方米，距離香洲區(qū)政府辦公地僅約1公里。
近年來，該地塊周圍已陸續(xù)建起了珠海報業(yè)大廈、電信大廈等諸多高樓，一片欣欣向榮。而只建了2層的巨人大廈顯得格外荒涼，外墻上，幾年前為了“遮丑”而貼的ABS材料，也開始陸續(xù)脫落。
穿過一家汽車駕校的訓練場，記者找到了進入大廈內(nèi)部的入口。這里已變成一家廢品收購站：大堂堆放著許多打包好的廢品和垃圾，還安置了床和灶臺等生活用具。
“我們住在這很多年了，相當于幫他們看樓。”收購站老板何阿姨告訴記者，“每年都有人來這里參觀，但從來沒見過史玉柱回來。”
史玉柱與珠海的關(guān)聯(lián)難以割斷。1991年，29歲的史玉柱在珠海成立珠海巨人高科技集團有限責任公司(以下簡稱“珠海巨人”)，立志成為中國的IBM。
隨著巨人漢卡風靡全國，珠海巨人很快成為當時國內(nèi)最受矚目的“高科技企業(yè)”，并逐漸鋪開多元化藍圖——計算機、生物工程和房地產(chǎn)三頭并進。
巨人大廈由此而來：這座原本計劃總投資2億元的15層總部大廈，在各種因素的推波助瀾下，最終變成了計劃總投資12億元，總樓層高達78層的“中國第一高樓”。
1994年，巨人大廈破土動工。僅僅3年后，隨著珠海巨人資金鏈斷裂，巨人大廈也一夜傾覆。至1997年2月正式停工時，僅完成樁基、承載平臺、地下三層和地上二層的土建施工量。
而這一停，就是23年。
這期間，史玉柱赴上海再度創(chuàng)業(yè)，由其一手創(chuàng)辦的“新巨人”——巨人網(wǎng)絡(luò)集團股份有限公司(以下簡稱“巨人網(wǎng)絡(luò)集團”)也成功上市。在2019福布斯中國400富豪榜上，史玉柱排名第258位，財富值102.5億元。
巨人大廈則成了他最不愿回望的地方。“我再也不想看到這個鬼地方了!這是我一生最大的決策失誤，也是我的傷心地。”在接受媒體采訪時，史玉柱曾反思說：“好大喜功，我真是昏了頭!”
目前權(quán)益過于分散項目盤活難度較大
東山再起的史玉柱為何不重建巨人大廈?一個未披露的事實是——巨人大廈早已不屬于珠海巨人。
記者從一份來自珠海某政府部門的內(nèi)部資料獲悉，2001年，廣東省珠海市中級人民法院曾裁定：巨人大廈在建工程及相應(yīng)土地使用權(quán)裁定給19個權(quán)益人。且各債權(quán)人按照各自的債權(quán)比例，在接受房地產(chǎn)中的相應(yīng)份額抵償各自債務(wù)后，放棄對珠海巨人未清償部分債務(wù)的追償權(quán)。
資料顯示：19個權(quán)益人所持有的權(quán)益比例從0.088%到24.39%不等。排在前三的分別是新加坡IPCCOR.LTD、中建五局珠海工程處和珠海市士安有限公司(以下簡稱“士安公司”)。
其中，士安公司為珠海巨人的關(guān)聯(lián)企業(yè)。天眼查信息顯示，該公司成立于2000年12月，法定代表人為王民主。而他也是珠海巨人目前的法定代表人。
“權(quán)益人中有外企、央企，還有一些已經(jīng)注銷的小企業(yè)。大的權(quán)益人之外，下面還有很多細分的小權(quán)益人。”上述知情人士稱，權(quán)益太分散加劇了項目盤活的難度：“盤活的前提是權(quán)益人要基本達成共識，事實上珠海巨人最適合牽頭去溝通這個事，但卻一直沒有實際動作。”
原因何在?記者試圖向一位珠海巨人員工了解情況，但該員工表示：“珠海這邊基本上名存實亡，沒什么人上班。有問題要問上海那邊。”
而巨人網(wǎng)絡(luò)集團品牌部相關(guān)負責人亦表示，因時間較為久遠，暫時無法確切了解巨人大廈爛尾23年的詳細原因。
最大權(quán)益方易手諸多分歧仍待解
僵局直至近年才被打破。一家新入局的珠海本地民營企業(yè)，成了更為積極的推動者。
2017年至2019年，珠海市賽納置業(yè)有限公司(以下簡稱“賽納置業(yè)”)陸續(xù)收購了新加坡IPCCOR.LTD和平安銀行廣州分行所持有的巨人大廈項目權(quán)益，合計占比超過30%，成為該項目的第一大權(quán)益方。過去一年多，該公司一直尋求與其它權(quán)益人的溝通，期望盡快推動項目盤活。
“北京和上海我們都去了，和中建五局方面以及史玉柱也都當面聊過，目前大家的盤活意愿算比較強烈了。”賽納置業(yè)執(zhí)行董事陳力說。但他也坦言，從有意愿到最終成功盤活項目，需要解決的障礙還有很多。
各方最大的分歧，在于巨人大廈的土地出讓金。上述內(nèi)部資料顯示，在巨人大廈停工時，珠海巨人還拖欠了高達9000多萬元的土地出讓金。盡管2001年，珠海中院已裁定免除這筆出讓金及其利息、罰息，“但多方對裁定結(jié)果有爭議，無法落實到職能部門”，前述知情人士稱，“欠的地價和利息、罰息現(xiàn)在還要不要補?怎么補?沒有定論。”
另一個阻礙在于，雖然法院已將該項目裁定給了19個權(quán)益人，但項目土地所有權(quán)至今仍在珠海巨人名下，未完成過戶。“我們拿到的只有一紙裁定書，沒有土地證。為何沒有在裁定后及時過戶，我們也不太清楚。”陳力說。
對此，在給記者的書面回復中，巨人網(wǎng)絡(luò)集團解釋稱：“當時法院裁定后，19家債權(quán)人沒有及時過戶，具體原因未知，可能涉及到過戶費用的問題。”
區(qū)屬國企介入?yún)f(xié)調(diào)盤活方式暫未確定
漩渦中的巨人大廈究竟何時才能迎來重生?一個積極的信號是：珠海整治爛尾樓的決心已經(jīng)非常明確。
早在2017年5月，珠海已印發(fā)施行《關(guān)于加快珠海市爛尾樓整治處理的辦法》。據(jù)統(tǒng)計，該政策施行至今，一批爛尾樓項目得以有效推進，其中6個爛尾樓正在實施拆建。
為做好政策銜接，今年7月，珠海市自然資源局發(fā)布《“爛尾樓”整治處理辦法》。新政首次提出，爛尾樓項目可與城市更新項目或出讓用地建設(shè)項目用地合宗、聯(lián)動開發(fā)建設(shè)，為爛尾樓盤活增添了更多操作空間。該局相關(guān)負責人介紹，目前，包括巨人大廈在內(nèi)的4個爛尾樓正在開展前期工作。
“現(xiàn)在還在非常前期的階段，我們正在梳理歷史遺留問題。”珠海正方城市建設(shè)投資有限公司董事長李明達說。
作為香洲區(qū)屬國企，2019年底，根據(jù)政府相關(guān)部署安排，正方開始介入?yún)f(xié)調(diào)巨人大廈的盤活事宜。“我們將逐步和各權(quán)益人溝通，但現(xiàn)在盤活的方式還沒有最終確定。”李明達說。
“從目前情況來看，最適合該項目的盤活方案就是破產(chǎn)重整。通過司法程序一攬子把債權(quán)債務(wù)解決掉，再引進新投資人給項目輸血。同時，必須要加強府院聯(lián)動，共同解決問題。”一位長期從事爛尾樓研究的法律界人士告訴記者，他認為這是最徹底、最公平的共贏方式。
“和19個權(quán)益人一對一談補償顯然不太現(xiàn)實，但破產(chǎn)重整只要權(quán)益占比超過2/3的債權(quán)人同意，法院就可以裁定整個協(xié)議是有效的。”他解釋稱。
但他也強調(diào)，破產(chǎn)重整的前提是債權(quán)人、債務(wù)人和投資人三方都有意愿，法院才可能受理。“目前來看，巨人大廈還不具備這個條件。”
陳力并不太贊同這一意見。“破產(chǎn)重整的流程較復雜，所需要的時間也比較久。我們更傾向于政府收回項目用地，或由政府協(xié)調(diào)引進新投資人。但不管哪種方式，我們都極力配合。”陳力說。
對于下一步盤活計劃，巨人網(wǎng)絡(luò)集團并未發(fā)表明確意見。“我們暫時還沒有跟政府相關(guān)部門就巨人大廈正式接觸過。”該司品牌部相關(guān)負責人對記者表示。
■延伸
史玉柱
會否回歸?
南方軟件基地項目“流產(chǎn)”，巨人集團仍對珠海地區(qū)保持關(guān)注
在巨人大廈盤活大幕徐徐拉開之時，史玉柱與珠海的交集卻越來越遠。
天眼查信息顯示，繼2007年卸任珠海巨人法定代表人后，今年6月29日，史玉柱也卸任了子公司珠海巨人科技實業(yè)有限公司法定代表人及執(zhí)行董事，由史玉飛接任。
在其個人微博上，關(guān)于珠海的字眼一直停留在2011年9月。這距離他高調(diào)回歸珠海的時間不到2年。
2009年12月17日，巨人網(wǎng)絡(luò)南方總部暨南方研發(fā)基地在珠海高新區(qū)舉行了隆重的奠基儀式。該項目的選址距離巨人大廈約10公里。按照當時的規(guī)劃，該項目投資為3億美元，將打造成一個大型多功能網(wǎng)絡(luò)游戲創(chuàng)意、設(shè)計園區(qū)。
但這場備受矚目的回歸，仍在3年后悄然流產(chǎn)。
“主要原因在于巨人的規(guī)劃調(diào)整，雙方未達成一致。”珠海高新區(qū)管委會相關(guān)負責人告訴記者，2012年5月，國土部門已正式辦理了該地塊的回收手續(xù)。
巨人網(wǎng)絡(luò)集團也證實了這一說法：“南方軟件基地項目是我公司將該地塊主動退回，主要是2012年公司出于整體戰(zhàn)略考慮，把研發(fā)重心主要放在上海松江巨人總部，不在其他地區(qū)設(shè)立研發(fā)基地。”
但其也進一步表達了對這座城市發(fā)展的關(guān)注：“目前，巨人集團在大健康業(yè)務(wù)領(lǐng)域，在珠海仍有業(yè)務(wù)支持。未來我們將持續(xù)關(guān)注珠海地區(qū)新的發(fā)展機會，謀求合作共贏。”
