今年以來，受新冠肺炎疫情影響，部分長(zhǎng)租公寓入住率下降，租金收入減少，特別是來自“租金貸”業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流銳減，導(dǎo)致部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)困難。最近，蛋殼公寓就接連傳出拖欠供應(yīng)商賬款和房東租金、租客被斷水?dāng)嚯姷南?。一時(shí)間，長(zhǎng)租公寓背后的“租金貸”模式及預(yù)付租金使用的監(jiān)管問題引發(fā)了社會(huì)各界高度關(guān)注。這也表明，強(qiáng)化對(duì)住房租賃資金賬戶監(jiān)管迫在眉睫，長(zhǎng)租公寓租金不是誰都能動(dòng)的“唐僧肉”。
在傳統(tǒng)二手房租賃市場(chǎng)，參與者為房東、租客、中介機(jī)構(gòu)，后者為前兩者提供信息、交易撮合服務(wù)，一般收取1個(gè)月租金作為中介費(fèi)。合同簽訂后，租客需繳納押金和租金，如北京地區(qū)慣例為“押一付三”。此后，每3個(gè)月支付1次租金。該模式最突出的問題在于，租客首次付款壓力較大，“押一付三”再加上價(jià)值1個(gè)月租金的中介費(fèi)用，相當(dāng)于一次性支付5個(gè)月房租。因此，“租金貸”模式便有了市場(chǎng)。
在“租金貸”模式下，整個(gè)環(huán)節(jié)的參與者發(fā)生了變化，即房東、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商、租客、商業(yè)銀行四方。其中，租客與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商簽訂協(xié)議，商業(yè)銀行向租客發(fā)放貸款，這筆錢支付給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商再按月、按季將房租支付給房東。也就是說，房東與租客并不直接發(fā)生資金往來。
乍一看，該模式能夠讓各方獲益——房東獲得客源和租金，租客付款壓力有所緩解，銀行獲得貸款收益，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商則一次性提前獲取租客一年的租金。但問題也恰恰出現(xiàn)在這里，租金沒有直接支付給房東，而是給了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。無形中，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商將資金提前歸集，形成了資金池。
就目前的情況來看，該資金池不僅沒有得到有力的監(jiān)管;相反，多數(shù)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商拿到這筆錢后，往往選擇加杠桿收購(gòu)更多的房源，以此實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。但一旦租金收入下降、租金貸來源減少，這一運(yùn)作模式便會(huì)“爆雷”，甚至陷入流動(dòng)性危機(jī)，并產(chǎn)生各種糾紛。
因此，為有效避免風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化對(duì)住房租賃資金賬戶的監(jiān)管迫在眉睫。目前，深圳、成都、西安、重慶等多個(gè)城市先后發(fā)文，明確要求加強(qiáng)住房租賃資金監(jiān)管。其中，深圳明確提出，不得通過“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等方式，哄抬租賃價(jià)格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益。
把租金管起來只是第一步，面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境和各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管措施還應(yīng)“跑在風(fēng)險(xiǎn)前面”，更具前瞻性，多些事前預(yù)防，少些事后補(bǔ)救。
