今年以來，長租公寓領(lǐng)域陸續(xù)爆雷，就連頭部企業(yè)并在美國上市的蛋殼公寓也出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，不僅牽扯大量租戶、房東和供應(yīng)商，且連很多機(jī)構(gòu)也踩雷其中。在該事件中，騰訊旗下的微眾銀行也成為眾矢之的，有租戶認(rèn)為其與蛋殼合作的租金貸有違規(guī)不合理之處，并向銀保監(jiān)會投訴。
作為長租公寓賽道的頭部企業(yè)，蛋殼公寓因受到愉悅資本、螞蟻集團(tuán)等實(shí)力機(jī)構(gòu)的力捧，在成立僅短短5年時(shí)間就火速赴美上市，然而“高度依賴市場的活躍性和流動(dòng)性”的行業(yè)模式，以及今年疫情沖擊，讓蛋殼的脆弱性充分展現(xiàn)，并在近期轟然崩塌，引發(fā)極大風(fēng)波。
在蛋殼爆雷事件中，騰訊旗下的微眾銀行更是成為眾矢之的，認(rèn)為微眾和蛋殼的“租金貸”合作存諸多違規(guī)之處，已有租戶向銀保監(jiān)會舉報(bào)微眾銀行。
被風(fēng)投催長的脆弱蛋殼出現(xiàn)崩盤
愉悅資本、螞蟻、春華資本踩雷
2020年的冬天，資本市場寒風(fēng)尤其刺骨。繼信用債市場爆雷潮后，曾經(jīng)的創(chuàng)投風(fēng)口——長租公寓也不平靜，行業(yè)頭部公司且在美上市的蛋殼公寓也于近期爆雷，并引發(fā)大量業(yè)主、租客等集中維權(quán)現(xiàn)象。
蛋殼的創(chuàng)始人為80后高靖，自2015年成立以來，蛋殼公寓A+輪融資方包括了優(yōu)客工場、愉悅資本;B輪引入了高榕資本、華人文化產(chǎn)業(yè)基金、貝塔斯曼亞洲投資基金，B+引入Tiger Global Management(老虎環(huán)球基金);C輪則新增螞蟻金服、春華資本。據(jù)記者了解，“阿里系”近幾年一直將住房領(lǐng)域視為其投資的重點(diǎn)之一，先后投資了蛋殼、易居等創(chuàng)投公司。早期，阿里和蛋殼也曾洽商過以螞蟻金服作為租金貸的來源，但由于成本較高，蛋殼轉(zhuǎn)而和騰訊控股的微眾銀行達(dá)成合作。
值得注意的是，蛋殼公寓A+輪融資方之一的愉悅資本同時(shí)還是已經(jīng)爆雷且引發(fā)資本市場巨震的瑞幸咖啡投資方，而后者同樣走出了“PE力捧→美股快速上市→旋即爆雷”的歷程。
C輪融資方之一的春華資本還是螞蟻金服的投資方，其董事長胡祖六曾任螞蟻金服董事。據(jù)此前《紅周刊》的報(bào)道，春華資本的LP為平安信托，而平安信托的客戶認(rèn)為春華資本將其持有的螞蟻金服股權(quán)低價(jià)轉(zhuǎn)讓至胡祖六親屬手中，有利益輸送之嫌，且近幾年螞蟻金服無論是業(yè)績還是估值的增長都非常顯著，但平安信托客戶投資4年的收益卻僅有個(gè)位數(shù)。圍繞春華資本持有的螞蟻股權(quán)、及胡祖六的任職問題，上交所下發(fā)了問詢函，投資人也把春華資本、平安信托起訴至深圳福田區(qū)法院。
上述融資方中，部分機(jī)構(gòu)至今仍重倉持有蛋殼股權(quán)。據(jù)上市公司公告，截至今年4月底，TIGER GLOBAL MANAGEMENT持有蛋殼公寓的股權(quán)接近20%，為其第一大股東，而華人文化產(chǎn)業(yè)基金、螞蟻集團(tuán)、春華資本則分列第5/6/7位置。目前來看，螞蟻在上市前夜被緊急撤下;蛋殼在今年1月上市后股價(jià)跌去3/4、最新市值僅6億美元;春華資本的投研水準(zhǔn)則遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)和質(zhì)疑。
諸多明星投資機(jī)構(gòu)的力捧，讓房東、租戶、供應(yīng)商過于樂觀看待長租市場的穩(wěn)定性和前景，然而“行業(yè)特性又決定了快速生長的蛋殼脆弱性，爆雷只是遲早問題。蛋殼廣州的租戶何先生向《紅周刊》記者表示，他在今年4月和蛋殼簽署了租房協(xié)議，到9月份后，開始覺察到蛋殼的運(yùn)營已無力維持：“蛋殼在9月份的時(shí)候，開始部分地區(qū)斷網(wǎng)，我同事在廣州海珠住的房間就斷網(wǎng)了。我這邊10月開始沒人打掃衛(wèi)生，11月份物業(yè)上門追著要電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)。”
蛋殼為何會爆雷?
對此問題，北大匯豐金融研究院執(zhí)行院長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在2018年11月時(shí)曾發(fā)文指出，長租公寓+租金貸的模式實(shí)質(zhì)上已經(jīng)構(gòu)成資金池，并可能通過期限錯(cuò)配進(jìn)一步放大風(fēng)險(xiǎn)，即杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大;平臺如何使用資金，缺乏有效監(jiān)管;信息披露角度，不少平臺普遍存在著誤導(dǎo)消費(fèi)者的情況，在未對租戶其進(jìn)行充分風(fēng)險(xiǎn)提示的情況下，為其辦理“租金貸”，或以押金減免、貸款利息優(yōu)惠等方式進(jìn)行宣傳，誘導(dǎo)消費(fèi)者采用租房分期貸款。
此外，《紅周刊》記者還了解到，今年突發(fā)的新冠疫情導(dǎo)致蛋殼業(yè)務(wù)上半年業(yè)務(wù)開展受挫，現(xiàn)金流入不敷出。這種情況，其實(shí)此前已發(fā)生在青客公寓身上，作為“長租公寓第一股”，其在2020年4月時(shí)就已經(jīng)出現(xiàn)爆雷跡象，當(dāng)時(shí)市場就不斷出現(xiàn)有關(guān)長租公寓“拖欠房東房租、不退押金、趕走租客”的報(bào)道。
“2019年前長租公寓企業(yè)投入了大量資金，但疫情暴發(fā)后市場流動(dòng)性突然驟降，企業(yè)就垮了。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》記者坦言，連蛋殼這種頭部企業(yè)都會倒閉，反映了長租公寓行業(yè)本身就存在著嚴(yán)重的問題：長租公寓市場需求不足，投資收益太低、回收周期太長。
騰訊旗下微眾銀行被指責(zé)
租金貸業(yè)務(wù)或違反銀保監(jiān)會要求
何先生等兩位蛋殼租戶透露，蛋殼多地分公司的員工早已斷薪數(shù)月，導(dǎo)致租戶、房東和上下游合作方無法辦理業(yè)務(wù)。據(jù)《紅周刊》記者了解，北京市政府出資墊發(fā)了蛋殼北京的一個(gè)月工資，以保證員工正常上班，加快風(fēng)險(xiǎn)化解。
另外，由于涉眾規(guī)模巨大，各地政府不得不出手維穩(wěn)。其中，杭州政府行動(dòng)較快，在11月下旬依托信訪辦、區(qū)信訪局矛盾調(diào)解中心、街道下轄的司法矛盾調(diào)解中心等機(jī)構(gòu)，出面接待利益受損的租戶和房東;而北京市也隨后設(shè)置了100多個(gè)蛋殼公寓矛盾糾紛調(diào)解點(diǎn)。
長租公寓業(yè)務(wù)的特點(diǎn)之一就是“租金貸”，而蛋殼的租金貸資金方為騰訊旗下的微眾銀行。何先生透露，其從微眾銀行獲得的租金貸的利息為9.5%，即2020年3月簽合同時(shí)的1年期LPR+5.45%的固定利率。
蛋殼采用的是押金+月付的方式，“全部租金中，通過微眾銀行貸款了11個(gè)月房租，18810元，目前已還了7期，還差4期”?？倱p失有多少?何先生透露，“押金暫時(shí)收不回，兩個(gè)月服務(wù)費(fèi)(約等于房租的10%)等于白交，水電還是我自己交的，起碼兩千元以上。再加上請假去蛋殼廣州公司維權(quán)等，以及6840元的租金貸沒償還，損失總共至少上萬元。”
在租戶的眼中，微眾銀行和蛋殼的合作是存在很多不合規(guī)不合理之處的。《紅周刊》記者獲得的一份蛋殼租戶編寫的《深圳前海微眾銀行全權(quán)授權(quán)蛋殼公寓租房代辦理租金貸業(yè)務(wù)違反以下相關(guān)條例》文件中就指出：
(1)微眾銀行與蛋殼的合作模式違反了《個(gè)人貸款管理暫行辦法》(銀監(jiān)會令2010年第2號)，《辦法》要求借款人應(yīng)具備還款意愿和還款能力，但實(shí)際上部分蛋殼租戶作為借款人，早已失業(yè)，且貸款為微眾銀行授權(quán)蛋殼方面辦理，而蛋殼非專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)、未就相關(guān)條款和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分揭示;
(2)《辦法》要求“貸款人應(yīng)要求借款人以書面形式出具個(gè)人貸款申請，并要求借款人提供能夠證明其符合貸款條件的相關(guān)資料”。但微眾銀行并未要求借款人出具任何文件;
(3)《個(gè)人貸款管理暫行辦法》還要求，“貸款人受理借款人貸款申請后，應(yīng)履行盡職調(diào)查職責(zé)，對個(gè)人貸款申請內(nèi)容和相關(guān)情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)”，“貸款人不得將貸款調(diào)查的全部事項(xiàng)委托第三方完成”，但微眾銀行并未對借貸人貸款進(jìn)行詳盡、全面的調(diào)查，而是授權(quán)蛋殼代為辦理。
(4)《辦法》還要求，貸款調(diào)查應(yīng)以實(shí)地調(diào)查為主、間接調(diào)查為輔，采取現(xiàn)場核實(shí)、電話查詢等途徑。但微眾銀行并未對借款人進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。
(5)《辦法》要求，“貸款人應(yīng)根據(jù)重大經(jīng)濟(jì)形勢變化、違約率明顯上升等異常情況，對貸款審批環(huán)節(jié)進(jìn)行評價(jià)分析，及時(shí)、有針對性地調(diào)整審批政策，加強(qiáng)相關(guān)貸款的管理”。但微眾銀行向蛋殼租戶的放貸過程非常簡單，且后知后覺，坐實(shí)爆雷發(fā)生。
(6)貸款人受托支付完成后，應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集和保存相關(guān)憑證。但微眾銀行并未詳細(xì)記錄蛋殼收到貸款的資金流向，且蛋殼收到貸款后并未準(zhǔn)時(shí)足額向房東繳納租金。
微眾銀行自吞苦果
有租戶向銀保監(jiān)會投訴，IPO或受影響
另外飽受詬病的一點(diǎn)是，在蛋殼和微眾銀行的合作模式下，微眾銀行并未將貸款發(fā)放至本人賬戶，而是發(fā)放至蛋殼的賬戶，這導(dǎo)致蛋殼在爆雷后，租戶還必須向房東償還租房款，如房東未收到房租，則多會選擇驅(qū)逐租戶。
對此，蛋殼租戶小余就向記者表示：“遇到友善的房東，會讓租客住到期滿;遇到好協(xié)商的房東，可以五五攤;一般房東會要求支付跟蛋殼等價(jià)的房租;不好說話的會直接勒令租戶搬走。”
引發(fā)眾怒后，微眾銀行在12月2日公告稱，有超過16萬名蛋殼租戶在微眾銀行貸款，2023年12月底之前不扣款、不計(jì)息，不影響信用，但不會免除本金。
不過何先生等人對微眾銀行的反饋并不滿意：“微眾確實(shí)放出了一個(gè)微信小程序來登記信息，但點(diǎn)進(jìn)去必須申請征信保護(hù)，基本條款之一就是讓我們承認(rèn)對當(dāng)初的貸款是知情的，也就是想方設(shè)法讓我們承諾未來還。”
綜合來看，蛋殼租戶們的擔(dān)憂在于，一旦3年期滿，蛋殼事件過了話題期，租戶可能不再獲得政府部門和官媒的支持，“微眾銀行會繼續(xù)割我們的韭菜”。而且經(jīng)濟(jì)糾紛的訴訟時(shí)效恰好是3年，彼時(shí)租戶可能會失去通過法律手段解決租金貸問題的窗口期。
12月3日，有網(wǎng)絡(luò)爆料稱已有蛋殼租戶選擇輕生，微眾銀行遭到更多的輿論質(zhì)疑，不得已在4日發(fā)布新公告：租客與蛋殼退租后，可與微眾銀行簽署新的協(xié)議，將蛋殼拖欠客戶的預(yù)付租金，用于抵償租客在微眾銀行的貸款。
除了蛋殼外，微眾銀行還是另一家長租公寓巨頭——自如“海燕計(jì)劃”下租金貸的資金方。不過，自如已通過APP表示，從11月底開始，暫停對應(yīng)屆畢業(yè)生的租金貸業(yè)務(wù)。
微眾銀行的大股東為騰訊，其自身定位是“互聯(lián)網(wǎng)銀行”，因此也一直沒有線下的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，獲客、風(fēng)控、產(chǎn)品銷售等均依賴于互聯(lián)網(wǎng)，優(yōu)勢在于成本低。微眾銀行2019年年報(bào)顯示，公司員工中科技人員占比近6成，風(fēng)控體系更多依賴于大數(shù)據(jù)、征信和反欺詐信息。其在年報(bào)中坦承：“(員工)大多數(shù)來自于科技行業(yè)，對銀行風(fēng)控、合規(guī)、內(nèi)控的認(rèn)識不夠深刻、經(jīng)驗(yàn)不夠豐富。”事實(shí)也證明，蛋殼的爆雷給其教訓(xùn)深刻。
據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，微眾銀行2019年?duì)I收149億元，凈利潤39.5億元、同比增速超5成，凈資產(chǎn)收益率達(dá)28%。不過在業(yè)績高速增長的同時(shí)，其不良率也有抬頭的趨勢：2018年不良率為0.51%，2019年時(shí)已增至1.24%，當(dāng)然，這大幅上升的原因與其不良貸款標(biāo)準(zhǔn)從逾期90天改為60天有一定關(guān)系。
微眾銀行一直有上市傳聞，在銀保監(jiān)會2020年初發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》后，公司按照《指導(dǎo)意見》的要求“積極申請和推進(jìn)員工持股”。今年2月底，有媒體報(bào)道稱，微眾銀行已接受IPO輔導(dǎo)。
《紅周刊》記者獲悉，已有蛋殼租戶向銀保監(jiān)會、廣東銀保監(jiān)局投訴了微眾銀行。蛋殼的租戶也是投訴牽頭人之一的易女士向記者透露，目前有接近20位租戶已經(jīng)聯(lián)系了她，有意參與集體投訴。記者也就此聯(lián)系了微眾銀行方面，截至發(fā)稿、尚未獲得回復(fù)。
蛋殼出現(xiàn)爆雷不是個(gè)案，在近兩年鵲起的長租公寓模式中，“長租公寓第一股” 青客公寓已經(jīng)有過先例，其是于2019年11月在納斯達(dá)克IPO，租金貸的合作方是華瑞銀行。華瑞銀行的股東為均瑤集團(tuán)、美特斯邦威等，和微眾銀行有諸多相似之處：同樣是全國首批試點(diǎn)的5家民營銀行之一，同樣主打線上業(yè)務(wù)。但今年4月后，青客出現(xiàn)爆雷苗頭，有租戶不僅被驅(qū)逐，且還拖欠了華瑞銀行的貸款。為此，不少租戶無奈向上海銀保監(jiān)局投訴華瑞銀行。
除了通過與銀行合作獲取資金，蛋殼還曾通過ABS來募集資金。如傳言某券商在2018年發(fā)行了“蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”?！都t周刊》記者獲得了一份《說明書》顯示，蛋殼(杭州)資產(chǎn)管理公司為原始權(quán)益人，由高靖擔(dān)任法人的紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理公司為差額支付承諾人，中合中小企業(yè)融資擔(dān)保股份公司為保證人，五礦信托設(shè)立了“五礦-蛋殼公寓信托貸款單一信托計(jì)劃”，募資2.03億元，用于支持蛋殼收購公寓的資金需求。上述項(xiàng)目到期時(shí)間為2021年4月。不過，差額支付的兜底方紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理公司已訴訟纏身。據(jù)天眼查APP，2020年11月以來，紫梧桐不僅被裝修公司、家具公司所起訴，且被上海閔行區(qū)法院列為4宗案件的強(qiáng)制被執(zhí)行人。換言之，紫梧桐已失去兜底能力。彼時(shí)有通稿顯示，蛋殼CEO高靖表示ABS已成功發(fā)行，且獲得諸多銀行認(rèn)購。但事實(shí)真是如此嗎?
據(jù)《紅周刊》記者向上述券商的董秘辦人士核實(shí)，由于資產(chǎn)支持計(jì)劃的擔(dān)保方無法落實(shí)，“蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”最終放棄發(fā)行，這使得相關(guān)金融機(jī)構(gòu)有幸逃過一劫。
長租模式“胎里病”痼疾難除
“租金貸也好、還是其他融資方式也好，都和長租公寓行業(yè)本身的經(jīng)營模式密切相關(guān)：企業(yè)既沒有自持房源，又想快速搶占市場，還沒有充裕的資金，只能出此下策。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，關(guān)鍵還是房源成本太高，投資收益又太薄，只能高度依賴市場的活躍性和流動(dòng)性。
圖3 某長租公寓頭部公司開發(fā)的一個(gè)公寓項(xiàng)目，投入3年后才能盈利--摘自論文《“長租公寓 +租金貸”運(yùn)營模式風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究》
對于蛋殼公寓的野蠻擴(kuò)張、又閃電爆雷一事，有著豐富反壟斷訴訟經(jīng)驗(yàn)的斐石律師事務(wù)所合伙人周照峰向《紅周刊》記者指出，為追求市場支配地位，“低價(jià)出租就涉嫌濫用市場支配地位(低價(jià)傾銷)。因此從反壟斷監(jiān)管的角度，國家反壟斷機(jī)構(gòu)應(yīng)介入調(diào)查蛋殼的低價(jià)出租行為”，而且如果能及時(shí)介入，也會避免爆雷或留出處置時(shí)間，而不是任由其發(fā)展，最終演變成更大的危機(jī)。
新華社在11月底也發(fā)文評論稱，長租公寓本是乘“租售并舉”政策東風(fēng)填補(bǔ)市場空白的創(chuàng)新商業(yè)模式，如今卻成為某些資本鐮刀鉆空子的馬甲外衣，相關(guān)部門不能讓“割韭菜者”一跑了之。
從OFO、瑞幸到蛋殼，資本市場催熟的明星項(xiàng)目接連爆雷，對于這種現(xiàn)象如何監(jiān)管?
央行在其發(fā)布的《金融穩(wěn)定報(bào)告2020》中“繼續(xù)有效防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)”部分，提出了“進(jìn)一步理清各方職責(zé)邊界，壓實(shí)金融機(jī)構(gòu)的主體責(zé)任、地方政府屬地風(fēng)險(xiǎn)處置責(zé)任、金融監(jiān)管部門監(jiān)管責(zé)任”，形成處置合力;在對信托業(yè)的監(jiān)管中，特別指出“壓實(shí)信托公司及股東的主體責(zé)任”，“加強(qiáng)對機(jī)構(gòu)和股東的約束”。金融業(yè)的成功監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)也可被互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)投領(lǐng)域所借鑒。
巴曙松也曾刊文建議：明確監(jiān)管主體職權(quán)，細(xì)化證監(jiān)會、銀保監(jiān)會的監(jiān)管職能，對開展住房租賃貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效監(jiān)管，對利用互金平臺開展的租金貸進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管;資金方面，可參考P2P監(jiān)管中廣泛采用的“托管”制度，強(qiáng)制要求長租公寓企業(yè)將提前預(yù)支的資金存到商業(yè)銀行;為增加運(yùn)營主體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，可對其流動(dòng)性資金比例做強(qiáng)制性要求，或提高實(shí)繳資本。
