盡管樓市“小陽(yáng)春”之聲不斷，但隨著五一小長(zhǎng)假落幕，假期熱銷效應(yīng)并未如期光顧。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，五一40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交161萬(wàn)平方米，同比下降55%。各線城市成交量皆有回落，二線城市以下降68%同比跌幅居首。
自4月份以來，市場(chǎng)降溫勢(shì)頭就已顯現(xiàn)。該月全國(guó)28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2344萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均降2%。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前一線和部分二線市場(chǎng)的階段復(fù)蘇，只是基于資金面、政策面的不確定性導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲恐慌預(yù)期不斷強(qiáng)化，推動(dòng)積壓的剛需、改善類自住需求釋放?？只判枨?ldquo;消耗”后市場(chǎng)將復(fù)歸常態(tài)。
五一樓市成交遇冷
一季度以來，樓市熱度持續(xù)未退。全國(guó)70城房?jī)r(jià)上漲，部分城市土拍大熱，高溢價(jià)地塊頻頻。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)全國(guó)重點(diǎn)城市商品住宅供求數(shù)據(jù)，一季度多數(shù)一二線城市同、環(huán)比皆實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，二線城市新開項(xiàng)目去化率也有回升。
但此番勢(shì)頭并未穩(wěn)定延續(xù)，五一假期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交遇冷。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京低至1.2萬(wàn)平方米，同比下降75%。僅深圳市場(chǎng)回暖，成交量同比增長(zhǎng)41%。
以北京為例，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至4日，北京新建住宅網(wǎng)簽242套，二手房住宅網(wǎng)簽134套。而一個(gè)月前的清明節(jié)三天假期，其新建住宅網(wǎng)簽358套，二手房住宅3天網(wǎng)簽141套，均高于五一假期套數(shù)。
值得注意的是，一向火熱的二線城市同樣“失約”。五一假期11個(gè)二線城市成交量降至歷史低位，同比下降68%。合肥、長(zhǎng)沙、青島等市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)冷，成交量同比跌幅超70%，南京、成都更是下跌超80%。
即使如蘇州，五一假期市場(chǎng)同樣遇冷。4月份蘇州房?jī)r(jià)、成交量雙雙上漲，多個(gè)板塊的“地王”紀(jì)錄被刷新，但五一期間其成交量同比下降16%。此外，25個(gè)三四線城市成交量同比下降43%，各城市市場(chǎng)顯著分化。
自2018年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入調(diào)整期，市場(chǎng)慣有的小長(zhǎng)假熱銷效應(yīng)明顯減弱。克而瑞研究認(rèn)為，2019年五一假期，更多人還是選擇拜訪親友、外出旅游等，而非看房、購(gòu)房。多數(shù)城市項(xiàng)目案場(chǎng)實(shí)際到訪量不盡如人意，成交量大幅回落也屬正常現(xiàn)象。
“回暖”基礎(chǔ)不牢
實(shí)際上，市場(chǎng)降溫勢(shì)頭早已隱現(xiàn)。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，4月全國(guó)28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2344萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均降2%。其中一線城市成交面積環(huán)比降9%，同比升56%，廣州、深圳均階段性回調(diào)，環(huán)比降幅均在30%左右;二三線城市總體成交面積同、環(huán)比分別降6%和1%。
此外，據(jù)鏈家二手房實(shí)時(shí)交易監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，4月份一線城市成交出現(xiàn)20%~30%的環(huán)比下降。其中，北京二手房市場(chǎng)交易量環(huán)比下降34%。在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂看來，4月份環(huán)比下降并非市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，而是3月成交集中釋放后的自發(fā)回落。
這一判斷的基礎(chǔ)是，此前北京市場(chǎng)升溫是“升而不熱”。一季度比去年四季度升溫不少，但與往年年初升溫并無(wú)太多不同。之所以有好轉(zhuǎn)，一是調(diào)控效應(yīng)進(jìn)一步被消化，二是部分地方降房貸利率、調(diào)整限購(gòu)等政策帶來市場(chǎng)預(yù)期改善。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，對(duì)于類似城市成交出現(xiàn)小幅下滑，或和此前需求提前透支有關(guān)。市場(chǎng)分化也將繼續(xù)存在，部分中小城市預(yù)計(jì)會(huì)降溫。
3月份以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)“小陽(yáng)春”驟現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，新房市場(chǎng)連續(xù)兩月常規(guī)回落后，3月份商品住宅成交量迎來明顯回升，整體環(huán)比上漲73%，“小陽(yáng)春”行情確實(shí)顯著發(fā)生。
據(jù)4月25日中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告(201904)》，此次樓市“小陽(yáng)春”出現(xiàn)的主要原因有：
一是住房市場(chǎng)融資環(huán)境得到改善。資本市場(chǎng)的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸利率已經(jīng)降至基準(zhǔn)利率水平。
二是房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。部分城市根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，一些城市取消或弱化了限價(jià)、限售等輔助性調(diào)控手段。部分潛在購(gòu)房者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控可能進(jìn)一步松動(dòng)，從而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期由悲觀向謹(jǐn)慎樂觀轉(zhuǎn)變。
但高光之下，隨著“紅五月”開局遇冷，樓市陽(yáng)春之勢(shì)持續(xù)性存疑。
三四線城市回調(diào)壓力巨大
市場(chǎng)不確定性仍存時(shí)，中央政治局會(huì)議重申房住不炒、自然資源部強(qiáng)調(diào)分類供地、住建部將對(duì)城市市場(chǎng)預(yù)警，政策信號(hào)再為樓市注入“穩(wěn)定劑”。
許小樂認(rèn)為，在穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)之間，既要通過適度寬松的貨幣流動(dòng)性，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，又要防止資金以不合法渠道流入房地產(chǎn)，進(jìn)一步推高杠桿。年初支撐首次置業(yè)購(gòu)房者的杠桿可能會(huì)受到抑制，市場(chǎng)快速升溫的動(dòng)力難以為繼。
克而瑞研究同樣表明，當(dāng)前一線和部分二線市場(chǎng)的階段復(fù)蘇，只是基于資金面、政策面的不確定性導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲恐慌預(yù)期不斷強(qiáng)化，推動(dòng)積壓的剛需、改善類自住需求釋放。恐慌需求“消耗”后市場(chǎng)或?qū)?fù)歸常態(tài)。
“隨著紅五月開局不佳，未來城市成交分化格局將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。”克而瑞研究認(rèn)為，一、二線城市市場(chǎng)需求相對(duì)充足，成交量仍可維持高位;三四線城市難言樂觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨一定的調(diào)整壓力。
具體來說，長(zhǎng)三角部分城市如南京、杭州、合肥、蘇州等經(jīng)過2018年調(diào)整，市場(chǎng)已逐步回歸理性，供應(yīng)也逐步放量。加之放開落戶、限購(gòu)松綁等新政，對(duì)成交也有一定刺激作用，預(yù)計(jì)這類城市成交量會(huì)小幅轉(zhuǎn)暖。
以福州、廈門、南寧、昆明等二線城市為典型代表，土拍市場(chǎng)熱度居高不下，高溢價(jià)地塊頻出，成本驅(qū)動(dòng)增強(qiáng)了購(gòu)房者對(duì)后市預(yù)期，加之政策調(diào)控也有不同程度松綁，市場(chǎng)回暖在意料之中。
中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安、鄭州等因人口基數(shù)較大、城市基礎(chǔ)配套完善，短期內(nèi)市場(chǎng)需求依舊旺盛，熱度將持續(xù)一段時(shí)間。而沈陽(yáng)、大連、濟(jì)南等環(huán)渤海城市因成交低迷，庫(kù)存壓力相對(duì)較大，后期走勢(shì)不容樂觀。
實(shí)際上，城市分化之勢(shì)早已顯現(xiàn)。據(jù)上述社科院報(bào)告，在此前“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)中，一線城市房?jī)r(jià)小幅上漲，準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大。但三四線城市房?jī)r(jià)漲幅略有收窄，“小陽(yáng)春”基礎(chǔ)并不牢固。
緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年3月，三四線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.196%，漲幅比上月收窄0.213個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)三四線樣本城市中，上漲的城市為72個(gè)，比上月減少2個(gè)。三四線城市中的上漲城市占比為61%，比上月減少1.7個(gè)百分點(diǎn)。
“從城市化總體格局看，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場(chǎng)相對(duì)不活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力不足。”上述報(bào)告認(rèn)為，三四線城市“小陽(yáng)春”趨于消退，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。
