(原標(biāo)題：住建部暫停別墅審批 多地開啟“全覆蓋”清理排查)
住建部暫停別墅審批 多地開啟“全覆蓋”清理排查
華夏時(shí)報(bào) 記者劉詩(shī)萌 北京報(bào)道
2003年，原國(guó)土資源部發(fā)文停止別墅類用地的土地供應(yīng)。十五年時(shí)間過去了，林林總總的別墅卻依然在野蠻生長(zhǎng)。其中有許多建造在山清水秀、景色優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)，如秦嶺違建別墅、石家莊削山違建的別墅等。不過，日前住建部、國(guó)家林業(yè)局等部門下發(fā)的一則新通知，或令違建別墅徹底告別歷史。
4月中旬，福建、黑龍江等省均發(fā)文稱，按照住建部對(duì)別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理的緊急通知要求，對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)清理，并暫停辦理別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)。
中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)指出，別墅是個(gè)小眾市場(chǎng)，以北京上海為例，常規(guī)每年也就兩三千套，在整個(gè)住宅市場(chǎng)中比例很小，是“小眾當(dāng)中的小眾”。因此，別墅審批暫停后，正宗別墅越來(lái)越少了，稀缺性會(huì)更加突出。產(chǎn)生的影響也是利弊互見，對(duì)已經(jīng)拿到別墅用地的開發(fā)商來(lái)說是利好，對(duì)尚未拿地的開發(fā)商就是個(gè)壞消息了。
審批突然被叫停
近日，網(wǎng)上流傳著一份《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于別墅項(xiàng)目建設(shè)審批有關(guān)事項(xiàng)的通知》，落款時(shí)間為2019年4月3日。其中要求各省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，同時(shí)，對(duì)已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理。
盡管未在住建部網(wǎng)站上正式公開，但從各省市的公開消息中可以發(fā)現(xiàn)，這一文件目前已經(jīng)進(jìn)入落實(shí)階段。
4月15日，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于報(bào)送違建別墅有關(guān)情況的通知》，就2003年以來(lái)別墅項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行全面清理排查，要求各地集中力量開展全面排查，做到“全覆蓋、無(wú)死角”。上報(bào)材料除了梳理情況匯總表外，還有違建別墅查處案例及情況分析報(bào)告。而17日，福建省寧德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站顯示，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳也轉(zhuǎn)發(fā)了上述文件。此外，黑龍江雞西、湖南常德等地方政府也召開了清查違建別墅工作會(huì)議。
而此前，貴州省林業(yè)局也轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)家林業(yè)和草原局《關(guān)于請(qǐng)報(bào)送違建別墅有關(guān)情況的緊急通知》，要求迅速調(diào)度收集目前已經(jīng)掌握的在林地、草原、濕地、自然保護(hù)地和國(guó)有林場(chǎng)內(nèi)的違建別墅(含別墅項(xiàng)目、“私人莊園”等)情況、違建原因。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一清理排查工作，或由此前秦嶺違建別墅嚴(yán)重破壞生態(tài)問題引發(fā)。從2014年5月到2018年7月，國(guó)家主席習(xí)近平對(duì)秦嶺別墅事件曾先后六次作出批示指示，到2019年1月已經(jīng)拆除違建別墅1185棟，沒收9棟，回收國(guó)有土地4557畝。
朱曉紅也指出，這次整頓的重點(diǎn)就是違建別墅，有些土地性質(zhì)根本就不是住宅用地，也拿來(lái)建別墅。這次福建也發(fā)現(xiàn)許多問題，出臺(tái)了相關(guān)的政策，而且政策越來(lái)越細(xì)。新建的別墅審批原則上暫停，不只是指本身別墅用地的暫停，項(xiàng)目?jī)?nèi)搞混合、低容積的別墅也會(huì)暫停。
“禁墅令”十五年為何屢禁不止?
事實(shí)上，自從2003年開始，別墅類用地的土地供應(yīng)早已停止。然而，盡管有嚴(yán)格的“禁墅令”，城市內(nèi)和風(fēng)景名勝附近的別墅產(chǎn)品的供應(yīng)和開發(fā)量卻有增無(wú)減。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析，其中有兩個(gè)原因：一方面是部分城市的別墅開發(fā)商存在著拿地早、規(guī)劃審批早、建設(shè)遲滯的現(xiàn)象，可能在叫停別墅審批之前就已經(jīng)批復(fù)了用地指標(biāo)和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，一直拖拖拉拉施工沒完成;而另一方面就是開發(fā)商采取了建筑上的“創(chuàng)新手法”，規(guī)避了目前對(duì)別墅產(chǎn)品建設(shè)指標(biāo)的要求。
她指出，對(duì)別墅產(chǎn)品形態(tài)的識(shí)別，監(jiān)管層面還無(wú)法出臺(tái)針對(duì)市場(chǎng)微觀現(xiàn)狀的指標(biāo)性要求，只能從大面上規(guī)定，不可能具體到產(chǎn)品的細(xì)節(jié)。例如，最開始時(shí)叫停別墅用地的供應(yīng)，后面對(duì)別墅用地上加了容積率的指標(biāo)，就是不能出讓容積率低于1.0的土地，但是現(xiàn)在容積率1.5也能做別墅，開發(fā)商再做個(gè)高低配的話，可能到2.5都能做出別墅產(chǎn)品，雖然可能是疊拼別墅。
與此同時(shí)，開發(fā)商規(guī)避政策的“創(chuàng)新能力”又很強(qiáng)。比如之前大家對(duì)別墅的認(rèn)定條件是獨(dú)棟別墅叫別墅，那么開發(fā)商在兩個(gè)獨(dú)棟中間加個(gè)建筑構(gòu)件連在一起改成雙拼，也一樣能夠?qū)崿F(xiàn)別墅的居住品質(zhì)和體驗(yàn)，但是又不叫獨(dú)棟別墅，就能被審批通過。之后對(duì)雙拼別墅產(chǎn)品叫停了，那開發(fā)商又做了四棟別墅背靠背側(cè)面連在一起的產(chǎn)品，也一樣能夠過審。
環(huán)京地區(qū)別墅或存漏洞
對(duì)于政策后續(xù)的影響，郭毅認(rèn)為目前各個(gè)城市都還有一些別墅項(xiàng)目在售，如果排查的周期過長(zhǎng)，可能會(huì)影響到后續(xù)新項(xiàng)目的供應(yīng)，別墅或會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)供應(yīng)斷檔。一些庫(kù)存量相對(duì)較低的區(qū)域短期內(nèi)別墅價(jià)格可能會(huì)上揚(yáng)，但是如果在6個(gè)月內(nèi)完成梳理工作，應(yīng)該不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生特別大的影響。
不過她認(rèn)為，別墅項(xiàng)目審批手續(xù)更加嚴(yán)格，特別對(duì)環(huán)京周邊的一些別墅的影響會(huì)比較大。就北京市市轄區(qū)范圍內(nèi)來(lái)講，從整體的土地出讓到產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，到施工許可到預(yù)售許可，管理上相對(duì)來(lái)說都比較嚴(yán)格。但環(huán)京周邊和北京相對(duì)遠(yuǎn)郊的一些區(qū)域，管理上就有存在漏洞的可能性。特別是自然資源條件比較好的一些別墅項(xiàng)目，估計(jì)會(huì)面臨較嚴(yán)格的重新審查和清理，一旦審核過程中發(fā)現(xiàn)問題肯定會(huì)先叫停銷售。
2019年2月，在石家莊削山違建別墅事發(fā)后，河北省委書記王東峰作出批示，石家莊市成立了由市委書記、市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)的聯(lián)合調(diào)查組。而記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，河北邢臺(tái)、保定等地也都爆出違建別墅問題。
朱曉紅則表示，由于別墅市場(chǎng)本身就是小眾市場(chǎng)，集中在一線城市和強(qiáng)二線城市，這一政策的另一個(gè)目的就是“好鋼用在刀刃上”，把有限的住宅建設(shè)用地用在剛需上。新一線城市郊區(qū)土地也緊張，超改善型的別墅用地停止審批，也能逐步緩解居住的壓力。此外，政策對(duì)同為改善型住宅的公寓豪宅類項(xiàng)目也是利好。
