每經(jīng)記者 包晶晶
6月20日，西安房管局發(fā)布購(gòu)房新政。其發(fā)布的通知稱(chēng)，為深入貫徹落實(shí)中央“房住不炒”的定位精神，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，自通知下發(fā)之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外)在西安市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房或二手住房的，應(yīng)落戶滿1年，或在西安市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)(或個(gè)人所得稅);非西安市戶籍居民家庭在西安市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)住房且能夠提供5年以上(含5年)個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，方可購(gòu)買(mǎi)1套商品住房或二手住房。通知還要求將臨潼區(qū)納入住房限購(gòu)范圍，嚴(yán)格執(zhí)行西安市住房限購(gòu)政策。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“該政策針對(duì)‘一落戶就炒房’現(xiàn)象進(jìn)行了收緊。對(duì)于無(wú)戶籍的人員，在西安限購(gòu)區(qū)域需要滿足繳納5年社保的條件。這一規(guī)定非常嚴(yán)厲，現(xiàn)在作出繳納5年社保要求的，主要是北京、上海等大城市。從西安此次政策管控來(lái)看，指明了近期西安房?jī)r(jià)炒作和過(guò)快上漲的三個(gè)原因：借落戶政策炒房、部分外來(lái)人口炒房和部分郊區(qū)市場(chǎng)炒房。此次西安的政策較為及時(shí)，此前西安也出臺(tái)了管控房屋交易秩序的政策，應(yīng)該說(shuō)此類(lèi)政策組合拳的施展，有助于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展。”
記者注意到，就在6月18日由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)中，西安再次領(lǐng)漲全國(guó)，而且已連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)漲。
兩年遷入人口115萬(wàn)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日公布5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況，西安再度領(lǐng)漲，環(huán)比漲幅2.0%，同比大漲24.4%。數(shù)據(jù)顯示，西安已經(jīng)持續(xù)半年同比漲幅領(lǐng)跑70城，且環(huán)比漲幅居前。
嚴(yán)躍進(jìn)指出：“西安市場(chǎng)這兩年房?jī)r(jià)上漲力度的確較大。其原因在于西安在人才導(dǎo)入等方面政策力度較大，而人才引入加大了市場(chǎng)購(gòu)房需求。此外，西安城市建設(shè)發(fā)展速度快，尤其是軌道交通建設(shè)過(guò)程中，相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格上漲明顯。”
記者注意到，2017年3月，西安率先以“史上最寬松”的戶籍新政拉開(kāi)“搶人大戰(zhàn)”的帷幕——“三放四降”招納人才，放開(kāi)普通大中專(zhuān)院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對(duì)“用人單位”的概念界定，降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買(mǎi)房入戶條件、降低長(zhǎng)期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費(fèi)年限。
此后兩年多來(lái)，西安先后7次調(diào)整戶籍政策，至2019年2月，人才政策再次升級(jí)為“全國(guó)高等院校在校學(xué)生均可落戶西安”——本科及以上學(xué)歷落戶不受年齡限制，全國(guó)高等院校在校學(xué)生均可落戶;具有本科(不含)以下學(xué)歷的，年齡在45周歲(含)以下亦可落戶。
在不斷放寬的戶籍政策刺激下，西安人口流入速度明顯加快。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬(wàn)人，流動(dòng)人口317.9萬(wàn)人。兩年零兩個(gè)月的時(shí)間里，西安市共遷入落戶115.1萬(wàn)人。從遷入人口文化結(jié)構(gòu)看，學(xué)歷落戶和人才引進(jìn)占比高達(dá)64.05%。
西安房?jī)r(jià)絕對(duì)值仍不高
人口流入帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力帶來(lái)了購(gòu)房剛需的持續(xù)增長(zhǎng)，但需要注意的是，盡管西安房?jī)r(jià)同比增速持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)，但與同類(lèi)省會(huì)城市相比，西安房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平仍然不高。易居研究院《中國(guó)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)》顯示，5月份西安新建住宅均價(jià)13931元/平方米，與百城均價(jià)13937元/平方米幾乎持平。
如果橫向比較同類(lèi)省會(huì)級(jí)內(nèi)陸城市，5月份合肥新房均價(jià)為17307元/平方米、石家莊新房均價(jià)為15804元/平方米、濟(jì)南新房均價(jià)為15406元/平方米、鄭州新房均價(jià)為13792元/平方米，西安并不算突出。
再看更能反映真實(shí)市場(chǎng)情況的二手房市場(chǎng)：據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，西安市5月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比漲幅分別為0.6%、12.1%，盡管漲幅在70個(gè)大中城市里面靠前，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)搶眼。
嚴(yán)躍進(jìn)判斷：“西安目前并非全國(guó)性的購(gòu)房市場(chǎng)，即便房?jī)r(jià)上漲，也不可能持續(xù)上漲。換言之，對(duì)比一些全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，類(lèi)似杭州、三亞等，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求更多還是來(lái)自陜西省省內(nèi)，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)炒作后還會(huì)降溫，不可能長(zhǎng)期漲幅靠前。”
事實(shí)上，據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1~4月西安商品房銷(xiāo)售面積548.87萬(wàn)平方米，下降9.4%，降幅較上年同期擴(kuò)大8.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售面積下降8.1%。記者查閱《中國(guó)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)》發(fā)現(xiàn)，5月西安市單月房屋成交面積環(huán)比增加44%、同比減少32%;同時(shí)，成交金額環(huán)比增加48%，同比則減少30%。
成交數(shù)據(jù)的回落，無(wú)法支持西安市場(chǎng)“從小陽(yáng)春走向盛夏”的觀點(diǎn)。
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉指出：“同比漲幅是沒(méi)有太大意義的，這里存在著一定的結(jié)構(gòu)性因素，部分高端項(xiàng)目備案價(jià)格高了，有可能也會(huì)影響市場(chǎng)整體價(jià)格。”
記者查閱各交易平臺(tái)，發(fā)現(xiàn)1月份入市的38個(gè)樓盤(pán)中，有三個(gè)普通住宅項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)20000元/平方米，6個(gè)項(xiàng)目超過(guò)15000元/平方米，隨后的幾個(gè)月也持續(xù)出現(xiàn)一定比例的高端項(xiàng)目和精裝修項(xiàng)目，甚至最高單價(jià)超過(guò)32000元/平方米。
“三、四月份這個(gè)階段一些項(xiàng)目集中放量的話，有可能從結(jié)構(gòu)性上會(huì)影響市場(chǎng)整體價(jià)格。從整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)看起來(lái)，其實(shí)五、六月份乃至今后市場(chǎng)還是有動(dòng)力不足的跡象。目前賣(mài)得好的，應(yīng)該還是價(jià)格有優(yōu)勢(shì)、或者是被限價(jià)的項(xiàng)目。”張宏偉判斷。
系板塊輪動(dòng)補(bǔ)漲所致
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在2019年2月曾報(bào)道過(guò)全國(guó)房?jī)r(jià)板塊輪動(dòng)的現(xiàn)象，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院當(dāng)時(shí)發(fā)布的《全國(guó)房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)現(xiàn)象研究報(bào)告》，本輪房?jī)r(jià)上漲周期中，大部分城市的啟動(dòng)時(shí)間為2015年下半年，西安則屬于板塊輪動(dòng)中上漲時(shí)間靠后的城市。
就在大部分城市房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的2015~2016年，西安、錦州、遵義等城市房?jī)r(jià)最大跌幅一度達(dá)到4.1%。直到2018年上半年，西安樓市才開(kāi)始逐漸回暖，并在2019年1月達(dá)到歷史高位均價(jià)——16087元/平方米。
對(duì)于板塊輪動(dòng)中的表現(xiàn)，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“過(guò)去的西安周邊交通并不便利，西安市場(chǎng)也屬于‘孤島’概念，但近兩年，西安到漢中南、西安到寶雞、西安到延安的高鐵都已經(jīng)在建或部分運(yùn)營(yíng)，有助于陜西省內(nèi)部分地級(jí)市的購(gòu)房者進(jìn)入西安，進(jìn)而帶來(lái)更多的購(gòu)房需求，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在購(gòu)房需求比較大、同時(shí)西安房?jī)r(jià)過(guò)去幾年沒(méi)有怎么上漲的情況下，房?jī)r(jià)便容易出現(xiàn)補(bǔ)漲。”
正是由于西安房?jī)r(jià)在上漲輪動(dòng)中扮演了“補(bǔ)漲”角色，當(dāng)全國(guó)各區(qū)域房?jī)r(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展之時(shí)，西安房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)出同比漲幅一路走高的態(tài)勢(shì)。
