深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的決策落地一年后，10月11日，由中共中央辦公廳與國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020-2025年)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《實(shí)施方案》”)出爐。
土地審批權(quán)下放
“綜合授權(quán)改革試點(diǎn)”，被視作是這份《實(shí)施方案》的最大亮點(diǎn)。其中，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的，永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用”)審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)，是新獲授權(quán)中的焦點(diǎn)。
今年3月，國(guó)務(wù)院剛剛決定深化“放管服”改革，將上述這類(lèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)下放到各省、自治區(qū)、直轄市人民政府。如今，深圳成為全國(guó)第一個(gè)享有這項(xiàng)審批自主權(quán)的城市。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是土地用途管制制度的重要內(nèi)容，實(shí)操中必須符合土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、建設(shè)用地供應(yīng)政策等基本依據(jù)。過(guò)去，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批手續(xù)需經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院以及各省級(jí)政府。
“這次審批權(quán)下放，本質(zhì)上還是起到提升效率、加速農(nóng)地入市的效應(yīng)，從而盡快形成土地供應(yīng)。”深圳市政協(xié)委員、深圳市住房研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳藹貧說(shuō)。
供需失衡是這些年深圳發(fā)展面對(duì)的最大難題。深圳的市域面積僅1997平方公里，其中49.9%列為生態(tài)控制線，剩余大概1000平方公里用于開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前基本開(kāi)發(fā)完畢。
但2200萬(wàn)實(shí)際居住人口，與每年動(dòng)輒30萬(wàn)人以上的凈增常住人口以及數(shù)十萬(wàn)引進(jìn)人才所帶來(lái)的巨大住房需求，多年來(lái)刺激著深圳房?jī)r(jià)一路高企。
陳藹貧告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，《實(shí)施方案》關(guān)于土地管理制度的深化探索，一定程度上加快深圳未來(lái)土地供應(yīng)，也促使其擁有更多的自主權(quán)去靈活調(diào)節(jié)各類(lèi)土地供應(yīng)，進(jìn)而導(dǎo)致深圳住房市場(chǎng)發(fā)生一些變化。
中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁有著不同的看法，“這兩天，‘土地大禮包’的說(shuō)法滿天飛，但我不這么認(rèn)為。”
從目前的具體內(nèi)容來(lái)觀察，相比于今年以來(lái)流傳甚廣的“擴(kuò)容”、“直轄”等傳聞，《實(shí)施方案》并未提出任何增量途徑來(lái)解決深圳的土地問(wèn)題，而是將重心聚焦在內(nèi)部土地管理制度的變革和探索上。
擴(kuò)權(quán)不擴(kuò)容
“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用放權(quán)這一條，對(duì)于深圳而言意義不大。”宋丁提到。他的理由在于，深圳近2000平方公里的土地中，20平方公里的永久基本農(nóng)田是在全面城市化之前專(zhuān)門(mén)留存下來(lái)。
除此之外，深圳三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，農(nóng)業(yè)占比幾乎可以忽略，比如2019年，深圳的三產(chǎn)比重為0.1:39:60.9;與之相應(yīng)的是，除去20平方公里永久基本農(nóng)田，深圳的農(nóng)用地存量極少.
而且,現(xiàn)存農(nóng)用地(包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地等)大部分都位于生態(tài)控制線內(nèi)。 根據(jù)15年前出臺(tái)的《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》，深圳劃定約974平方公里的生態(tài)控制線內(nèi)區(qū)域，這些土地被嚴(yán)格限制開(kāi)發(fā)建設(shè)。
“如果從深圳本土來(lái)看，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批授權(quán)基本沒(méi)有‘用武之地’。”深圳人大代表金心異也告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。
宋丁將“擴(kuò)權(quán)不擴(kuò)容”的更大作用放在深汕特別合作區(qū)上，《實(shí)施方案》同時(shí)也提到要深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。
在2018年底揭牌之后，深汕特別合作區(qū)一直作為深圳第“10+1”區(qū)而存在，其土地出讓也納入深圳市統(tǒng)一管理。深汕特別合作區(qū)規(guī)劃總面積468.3平方公里，除去145平方公里的建設(shè)用地之外，還有大約320多平方公里非建設(shè)用地，這些都有助于擴(kuò)大深圳可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的供給。
“放權(quán)”之余，《實(shí)施方案》還祭出“支持在符合國(guó)土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地”、“支持盤(pán)活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問(wèn)題”、“利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制”等一系列土地盤(pán)活措施。
“這些土地管理方面的動(dòng)作，深圳早有實(shí)踐，并非新東西。”宋丁指出，這些措施最多只是對(duì)深圳產(chǎn)生精神支持。“多年來(lái)，深圳在城市更新過(guò)程中，對(duì)于土地的管理利用縮手縮腳。這次方案，無(wú)非是告訴深圳已經(jīng)沒(méi)有辦法從‘擴(kuò)容’中尋找土地增量，一定要從存量角度出發(fā)，回到40年前改革開(kāi)放的原點(diǎn)，大膽嘗試大膽盤(pán)活，不怕犯錯(cuò)。”
盤(pán)活存量
事實(shí)上，深圳市規(guī)土委曾在2017年對(duì)深圳城中村做過(guò)普查，彼時(shí)他們得到一組數(shù)據(jù)——深圳城中村的建設(shè)用地達(dá)到321平方公里，占全市的31%;建筑總量達(dá)4.5億平方米，占全市建筑總量的43%。
但這些龐大的存量建筑存在多種問(wèn)題：一方面，城中村里面有大量的工業(yè)區(qū)，以出租經(jīng)濟(jì)為主，經(jīng)濟(jì)效率低，產(chǎn)業(yè)空間粗放，品質(zhì)待提升;另一方面，深圳城中村的土地權(quán)屬不清，違建量大。截至2016年底，城中村內(nèi)違建總建筑面積達(dá)到4.19億平方米。
2004年開(kāi)始，城中村的城市更新一直被深圳視為盤(pán)活城市內(nèi)部存量用地的關(guān)鍵路徑。伴隨著深圳迎來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)革命，“工改工”類(lèi)城市更新更是在2013-2018年站上“風(fēng)口”，這個(gè)期間，將現(xiàn)有存量工業(yè)用地或舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為M0(新型產(chǎn)業(yè)用地)，成為“工改工”的落腳點(diǎn)。
MO便是過(guò)去六年間深圳在二三產(chǎn)業(yè)混合用地制度上的一個(gè)探索。根據(jù)合一城市更新集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2020年10月，深圳已計(jì)劃立項(xiàng)的工改綜合類(lèi)更新項(xiàng)目102個(gè)，其中，工改產(chǎn)商類(lèi)(二三產(chǎn)業(yè)混合用地)占比高達(dá)85%。
“推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地，這些年深圳一直在做，目標(biāo)在于提高土地的使用效率。”宋丁說(shuō)，一方面可以融入生產(chǎn)，增加產(chǎn)業(yè)的多元化，提高產(chǎn)出效率與發(fā)展?jié)摿?另一方面也提升了過(guò)去那些工業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)、科技含量。
陳藹貧對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，深圳面臨新的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，諸如生命科學(xué)、遺傳工程、海洋工程等新興產(chǎn)業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)用房的業(yè)態(tài)也提出新要求。按照產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向來(lái)看，深圳未來(lái)的工業(yè)用地形態(tài)肯定有所改變。“但目前中央只是開(kāi)了一道‘口子’。至于接下來(lái)這種二三產(chǎn)業(yè)混合用地究竟應(yīng)該以什么形態(tài)出現(xiàn)，比例達(dá)到多少，這是后續(xù)深圳政府需要研究并且出臺(tái)配套政策的命題。”
