離存量房貸利率“換錨”截止時間只有半個多月了。如何選擇呢?
就在大部分貸款人仍在糾結觀望之時，8月12日，工行、農行、中行、建行、郵儲銀行五大行均發(fā)布通知，自8月25日起，將分批對符合條件且尚未辦理定價基準轉換的個人商用房貸款轉換為參考LPR的浮動利率。
此前，交通銀行以及招商銀行、民生銀行、興業(yè)銀行等一批股份行已發(fā)布類似的批量轉換公告。
若不接受批量轉換可自主轉換
根據央行此前通知，有商業(yè)住房貸款的“房貸一族”，需要在今年3月1日至8月底期間，在LPR和固定利率間作出選擇。3月以來，已有不少用戶收到銀行短信，提醒轉換房貸利率。
不過，廣州日報全媒體記者日前對多家國有大行調查發(fā)現，其廣州地區(qū)客戶中，主動選擇轉換的客戶只占20%左右，大部分人仍未主動進行選擇。而已做選擇的客戶中，選擇轉LPR為定價基準的占了絕大多數。
五大行公告全文如下：
中國銀行
中國建設銀行
中國郵政儲蓄銀行
中國農業(yè)銀行
中國工商銀行
綜合工行、農行、中行、建行、郵儲銀行8月12日的公告看，轉換后的貸款加點數值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值，加點數值在合同剩余期限內固定不變;重定價周期和重定價日均保持原合同約定不變，對于重定價周期短于1年的貸款，重定價周期調整為1年。在每個重定價日，貸款利率水平由重定價日前一日的相應期限LPR與批量轉換時確定的加點數值計算確定。
實際上，部分銀行批量轉換時間更早。交通銀行在7月20日就發(fā)布公告稱，將于8月21日對尚未轉換為貸款市場報價利率(LPR)或固定利率的存量浮動利率房貸，按照規(guī)則統一調整為LPR浮動利率加減點方式。
招行早在今年4月份就代客戶批量轉換存量浮動利率房貸定價基準為貸款市場報價利率(LPR)。
不過，多家銀行都提醒，若不接受批量轉換規(guī)則，可通過手機銀行、智能柜員機、貸款經辦行等渠道進行自主轉換。批量轉換完成后，若對轉換結果有異議，可通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
選固定利率還是浮動利率?
那么，到底是接受批量轉換為LPR還是選擇固定利率好呢?
有銀行人士舉了例子介紹道，假如目前執(zhí)行的是貸款基準利率(4.9%)打9折，即4.41%。如果轉換成LPR，原合同利率與2019年12月份LPR的差額為(4.41%-4.80%=-0.39%)，這意味著合同剩余期限內，房貸利率轉為LPR-0.39%，“-0.39%”這一加點數值是不變的，未來房貸利率則看LPR的漲跌，LPR漲房貸利率漲，反之則降。
如果借款人選擇轉為“固定利率”，那么在整個合同的剩余期限內，房貸都將執(zhí)行4.41%這個利率。
說到底，是選固定利率還是選擇浮動利率，關鍵看LPR走勢。目前，最新的1年期LPR報價為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，其價格已連續(xù)三個月“按兵不動“。自去年8月LPR報價機制改革以來，至今年7月共報價12次。其中，1年期LPR下降過4次，分別在去年9月、11月和今年2月、4月，分別下降5bp、5bp、10bp、20bp;5年期以上LPR共下降過3次，分別在去年11月和今年2月、4月，分別下降5bp、5bp、10bp。
“對于借款人來說，不管是選擇固定利率還是“LPR+加點”浮動利率，都面臨著利率風險。”民生銀行首席研究員溫彬表示，目前LPR是下行趨勢，所以如果選擇了LPR浮動利率，房貸成本會較之前減少。但是，未來，如果LPR利率一旦出現回升，房貸利率則會上升，甚至有可能超過以前的月供成本。
溫彬進一步指出，短期來看，未來兩三年，利率還是保持下降的趨勢，但是，LPR是分1年期和5年期以上的，房貸大多是與5年期以上LPR利率掛鉤。利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，而由于國家政策是保持房地產市場總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中長期LPR走勢，由于受到形勢變化、通脹水平、就業(yè)水平、國際收支水平等多因素影響，目前難以預測。
因此，溫彬建議，可根據自身情況，以及貸款價格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的還款方式。“如果是此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉，可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動的風險的情況，則可以選擇浮動利率。”
鄭大源認為，從近20年的房貸利率走勢看，4%上下的實際利率屬于低位，而高位是在2007年下半年出現的7.83%。但他認為，未來三五年內，LPR下降的可能性更大。
“現實中，或因新買房的需要、或因不想背債務的心理，多數人最終還是會選擇提前還清房貸的，因此判斷LPR走勢不用想太長遠，只用想著五年左右的時間即可。”鄭大源建議選擇轉浮動利率，由于目前5年期以上LPR相比去年底已累計下行了15個基點，如此一來，等下一個重定價日到來時，就能享受到當前LPR利率下行帶來的降息。
記者計算得出，如果是100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，按照今年5年期以上LPR累計下行15個基點計算，購房者月供可以減少約90元，合計30年能減少利息大約32400元。
融360大數據研究院分析師李萬賦表示，距離截止期限只有一個月時間，建議沒選的客戶盡快決定，以防被動接受銀行的默認選項，后續(xù)帶來麻煩。
