房價走高的部分三四線城市開始加碼樓市調(diào)控。
據(jù)《淮安日報》30日報道,江蘇省淮安市住建局近日召集部分開發(fā)商座談淮安房地產(chǎn)市場,要求房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范其自身的開發(fā)經(jīng)營行為,履行“房住不炒”的社會責任,并提出相關企業(yè)要在營銷時執(zhí)行“六不準”,環(huán)節(jié)上要堅持“六要”,落實上要有反饋。
上述會議明確,房地產(chǎn)企業(yè)營銷時的“六不準”行為包括:不準在預售許可前對購房人宣稱無房可賣;不準宣稱找關系、打招呼才能買到房;不準宣稱全款才能買到房;不準以預留、內(nèi)部認購、分期銷售等名義囤積房源,交認購金并網(wǎng)簽認購協(xié)議的除外;不準炒賣房號,為認購人、網(wǎng)簽人更名;不準違反“一價清”制度,價外加價。除房款外,不得向購房者收取電商費、團購費、居間服務費、信息咨詢費等其他任何價款或費用,也不得以定(訂)金、意向金、誠意金或類似形式預收款項。
據(jù)悉,此次“約談”針對的是近段時間反映較多的淮安房地產(chǎn)市場買房難、價外加價、捆綁銷售、網(wǎng)絡炒作等問題。11月10日,淮安市市場監(jiān)察局、住建局、發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關于開展全市普通商品住房銷售價格行為檢查的通知》。11月23日,淮安市住建局公開消息稱,近期有 “假中介”以“內(nèi)部房源、低價銷售”的名義假冒樓盤售銷代理,收取7戶105萬元“房號費”的現(xiàn)象,提醒市民不要輕信“加價購房”騙局。
根據(jù)中國房價行情平臺數(shù)據(jù),9月以來,淮安市商品房均價突破萬元大關,截至30日,淮安市11月商品房均價達到每平方米10979元,環(huán)比增加6.56%。
淮安房價上漲的背后,是當?shù)馗叩貎r項目的頻頻入市。
據(jù)公開資料顯示,截至11月16日,淮安主城區(qū)一共舉行了7次土拍,并誕生了8個“高價地”。同時,19塊土地樓面地價每平方米超過3000元。其中,建發(fā)地產(chǎn)在生態(tài)新城以9321元/平方米的地價刷新全市最高紀錄,相較去年該板塊最高樓面地價每平方米上漲了3449元。此外,清江浦區(qū)樓面價達到了7100元/平方米,而淮安區(qū)最高樓面地價經(jīng)過一波跳漲,目前已經(jīng)超5000元/平方米。
接下來,淮安市還將在12月4日和18日舉行兩次土拍,共計掛出8個地塊, 6塊為住宅用地。
第一財經(jīng)記者觀察到,在近期高價拿地的房地產(chǎn)企業(yè)中,既包括當?shù)貒Y企業(yè)淮安金投,也包括融創(chuàng)、碧桂園、保利等全國性龍頭房企,還有如建發(fā)等二、三線房企。
在各路房企紛紛進軍淮安房地產(chǎn)市場的背后,這座蘇北三線城市的吸引力何在?
西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院教授劉璐告訴第一財經(jīng),長三角城市群的核心城市對周邊中小城市的外溢帶動作用日益凸顯。近年來,由于江蘇地區(qū)的一、二線城市開啟密集調(diào)控模式,各項緊縮政策頻頻加碼,致使相當部分資金和需求開始外溢到執(zhí)行“去庫存”政策的三四線城市,尤其是環(huán)一線和熱點二線城市的三四線城市。
同時,棚改拆遷還在繼續(xù)的蘇北,內(nèi)生的剛需購房需求仍在持續(xù)釋放。今年,江蘇省就“支持蘇北板塊改善農(nóng)民群眾住房條件項目”,共計預報專項資金近59億元。其中,淮安市合計預撥款為10.44億元,居于第四;而在今年已下達專項轉(zhuǎn)移支付資金中,淮安市以7.44億元位列榜首。
根據(jù)淮安市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),截至 2019年,淮安市城鎮(zhèn)化率達到63.5%。2012年,淮安市城鎮(zhèn)和農(nóng)村常住人口的數(shù)值幾近相同。到2019年,淮安市城鎮(zhèn)人口攀升到313.22萬人,遠遠超過農(nóng)村常住人口的180.04萬人,期間,累計帶動百萬農(nóng)村人口進城,形成了可觀的增量剛需。
除了本地“高漲”的住房需求外,返鄉(xiāng)置業(yè)和人才引進也為淮安房地產(chǎn)市場平添了幾把火。第一財經(jīng)記者觀察到,在24日淮安市人民政府辦公室印發(fā)的《關于推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》中,包含了多項利好于外地人口購房的舉措,例如,“取消落戶限制”、“吸引人才落戶”、“推行投資落戶”等。
近期較為“火熱”的淮安樓市,后續(xù)會如何發(fā)展?
根據(jù)淮安市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),近十來年,淮安市在校小學生數(shù)維持在30萬人至35萬人的區(qū)間,而2000年,該數(shù)值曾一度達到58.5萬人。2019年,全市在校小學生數(shù)為34.93萬人,環(huán)比下降了0.23萬人。作為評估區(qū)域人口流動變化的指標,淮安市在校小學生數(shù)量的減少,反映了當?shù)厝丝跈C械式增長減弱,年輕人流出,人口紅利逐漸減退。
同時,棚改政策逐漸退出,使得棚改拆遷戶的置換需求也開始減弱。淮安市住建局消息稱,目前,淮安市多個棚改項目預計在年底完成掃尾工作。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,從長期來看,淮安樓市可以通過市場供需關系的調(diào)整,實現(xiàn)自然“降溫”。