繼紅土創(chuàng)新、中金基金旗下保障性租賃住房REITs獲批后，近日，第3只同類產(chǎn)品落地北京，并即將開售。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，保障性租賃住房公募REITs除了有盤活資產(chǎn)與釋放現(xiàn)金流的經(jīng)濟(jì)意義，還有極大的社會(huì)價(jià)值。需要注意的是，在新品落地的同時(shí)，國(guó)內(nèi)單一基金管理人旗下獲批公募REITs最高數(shù)量也步入“3”時(shí)代。放眼未來(lái)，隨著公募REITs產(chǎn)品數(shù)量逐漸增多，相關(guān)業(yè)務(wù)能力的比拼也將再度升級(jí)。
保障性租賃住房公募REITs迎新
公募REITs市場(chǎng)再添新丁。8月5日，華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱“華夏北京保障房REIT”)獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)。據(jù)了解，該產(chǎn)品將盡快啟動(dòng)發(fā)售工作。而在該產(chǎn)品獲批前，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT作為首批保障性租賃住房REITs于7月29日獲批，且已于8月2日披露基金合同、招募說(shuō)明書、詢價(jià)公告等相關(guān)法律文件。換句話說(shuō)，當(dāng)前保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品已增至3只。
就華夏北京保障房REIT的產(chǎn)品情況看，該基金由北京保障房中心有限公司作為原始權(quán)益人，中信證券作為專項(xiàng)計(jì)劃(ABS)管理人，華夏基金作為基金管理人發(fā)起設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，其底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和北京市朝陽(yáng)區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項(xiàng)目。其中，文龍家園項(xiàng)目和熙悅尚郡項(xiàng)目分別于2015年和2018年投入使用，樓齡短、物業(yè)品質(zhì)良好、社區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施齊全、交付標(biāo)準(zhǔn)高、出租率較高，是北京市具有代表性的公共租賃住房項(xiàng)目。
中國(guó)(香港)金融衍生品投資研究院院長(zhǎng)王紅英在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“通過(guò)成立保障性租賃住房公募REITs的方式把原有保障房資產(chǎn)現(xiàn)金化，能夠使更多的資金投入到新的租賃房建設(shè)當(dāng)中，讓老百姓安居樂(lè)業(yè)的同時(shí)，也能夠更好地為經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。因此，這類公募REITs除了有盤活資產(chǎn)與釋放現(xiàn)金流的經(jīng)濟(jì)意義，還有極大的社會(huì)價(jià)值”。
而在產(chǎn)品本身足夠優(yōu)秀的前提下，王紅英認(rèn)為，未來(lái)保障性租賃住房公募REITs的數(shù)量有望持續(xù)增多。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員郭施亮也預(yù)測(cè)，未來(lái)可能會(huì)有更多城市響應(yīng)落地有關(guān)保障性租賃住房公募REITs的產(chǎn)品，這也是對(duì)“房住不炒”政策的體現(xiàn)。
機(jī)構(gòu)比拼再升級(jí)
“過(guò)去，類似于大基建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性住房等項(xiàng)目，盡管有一定效益上的表現(xiàn)，但更多的是一種公益行為，因?yàn)檫@些項(xiàng)目的大部分資金來(lái)源都是地方政府或者國(guó)開行等機(jī)構(gòu)發(fā)行的金融債來(lái)支持建設(shè)的。”王紅英坦言，“如今這些項(xiàng)目形成公募REITs之后，是國(guó)家從間接融資市場(chǎng)為主的融資方式，走向間接與直接融資并舉的發(fā)展道路，可以為投資者帶來(lái)較好收益的同時(shí)，也為其拓寬出一條理財(cái)?shù)耐緩健?rdquo;
正如王紅英所說(shuō)，隨著最新的華夏北京保障房REIT獲批，國(guó)內(nèi)單一基金管理人旗下獲批公募REITs最高數(shù)量也步入“3”時(shí)代。在此之前，華夏越秀高速公路REIT和華夏中國(guó)交建高速REIT已分別于2021年12月和2022年4月成立，這也使得不同機(jī)構(gòu)之間關(guān)于公募REITs管理能力的比拼進(jìn)一步升級(jí)。
同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上正在運(yùn)作的公募REITs共計(jì)14只，加上近期獲批但尚未成立的3只保障性租賃住房類產(chǎn)品，累計(jì)已達(dá)到17只。除了上述提及的華夏基金獲批產(chǎn)品達(dá)到3只外，中金基金和紅土創(chuàng)新基金旗下獲批產(chǎn)品均達(dá)到2只。此外，富國(guó)基金、博時(shí)基金、鵬華基金、平安基金、建信基金、中航基金、國(guó)金基金、華安基金、東吳基金以及浙商資管共10家基金管理人旗下各有1只產(chǎn)品獲批。
從各只產(chǎn)品具體的投向看，目前公募REITs主要集中在經(jīng)營(yíng)權(quán)與收費(fèi)權(quán)這兩類產(chǎn)品當(dāng)中，比如高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。王紅英分析，“由于這類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性比較高，而且大部分都是由政府管理，本身信用評(píng)級(jí)也相對(duì)較高，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，收益有較好的保障”。未來(lái)，尤其是在“雙碳經(jīng)濟(jì)”以及“房住不炒”的政策背景下，公租房租賃、商業(yè)地產(chǎn)以及新能源等方面的公募REITs產(chǎn)品會(huì)有較大的發(fā)展空間。
綜合已經(jīng)成立和申報(bào)材料產(chǎn)品以及對(duì)應(yīng)基金管理人情況看，王紅英表示，多數(shù)基金公司之前的投資更偏重于企業(yè)的財(cái)報(bào)分析與價(jià)值評(píng)估，但是未來(lái)，產(chǎn)研融合的投資方式與過(guò)去單純依靠股票估值的投資思路有本質(zhì)區(qū)別。郭施亮也指出，由于投資者更看重投資回報(bào)率、項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)與否、項(xiàng)目周期、底層資產(chǎn)等因素。所以，對(duì)于基金經(jīng)理而言，還需要研學(xué)與實(shí)體產(chǎn)業(yè)有關(guān)的知識(shí)。
此外，從普通投資者角度出發(fā)，王紅英表示，“要幫投資者做好風(fēng)險(xiǎn)教育，盡管目前的公募REITs產(chǎn)品實(shí)力都很穩(wěn)定，整體而言，甚至出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性上升趨勢(shì)，但也不排除因經(jīng)濟(jì)周期、疫情等對(duì)實(shí)體產(chǎn)業(yè)的影響，所以要及時(shí)且全面地強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)”。
