“沒(méi)買(mǎi)車(chē)位，不允許開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)！物業(yè)這么干，不就是變相逼迫我們?nèi)ベI(mǎi)車(chē)位嗎？”近日，南京通宇林景蘭園小區(qū)多名業(yè)主撥打揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞熱線(xiàn)96096反映，從11月13日開(kāi)始，也就是開(kāi)發(fā)商通知賣(mài)車(chē)位的第二天，小區(qū)物業(yè)便“鐵將軍把門(mén)”，將沒(méi)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主連人帶車(chē)堵在門(mén)外。不少業(yè)主想登記租用車(chē)位，也遭到斷然拒絕，被告知車(chē)位只賣(mài)不租。
(資料圖片)
揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?曹盧杰
投訴
沒(méi)買(mǎi)車(chē)位，物業(yè)不允許業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)
11月16日上午，記者和林景蘭園小區(qū)業(yè)主林先生取得聯(lián)系。林先生告訴記者，小區(qū)延期一年交付，交付時(shí)間是去年11月28日。由于是毛坯交付，目前很多房子都在裝修，不少業(yè)主想趕在春節(jié)前搬進(jìn)新房。11月13日，正好是星期天，一些業(yè)主趁著休息，開(kāi)車(chē)回小區(qū)看裝修進(jìn)度，不想陸續(xù)被小區(qū)物業(yè)工作人員攔住?！皼](méi)買(mǎi)車(chē)位，不允許開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)！”聽(tīng)到這個(gè)消息，被堵在門(mén)外的業(yè)主們氣壞了，停下車(chē)和物業(yè)工作人員理論。不一會(huì)兒，隨著大量車(chē)輛積壓，小區(qū)門(mén)前的馬路上，交通嚴(yán)重?fù)矶隆?/p>
“小區(qū)有幾百個(gè)車(chē)位空著，憑啥不讓大家開(kāi)車(chē)回家？”林先生說(shuō)，很多業(yè)主和他一樣現(xiàn)場(chǎng)提出了質(zhì)疑，還有一部分人表示可以按標(biāo)準(zhǔn)支付車(chē)位臨?；蛘咦赓U的費(fèi)用?？蓻](méi)想到的是，物業(yè)工作人員態(tài)度堅(jiān)決，就是不讓沒(méi)車(chē)位的業(yè)主開(kāi)車(chē)回家。物業(yè)工作人員現(xiàn)場(chǎng)口頭告知，小區(qū)空車(chē)位是開(kāi)發(fā)商持有的產(chǎn)權(quán)車(chē)位，暫時(shí)只賣(mài)不租，開(kāi)發(fā)商不給停，作為物業(yè)只能配合管理。無(wú)奈，業(yè)主們只好報(bào)警求助。后來(lái)民警到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解，效果也不佳。
“前一天才在業(yè)主群里通知賣(mài)車(chē)位，第二天就不讓業(yè)主開(kāi)車(chē)回家，這不是營(yíng)造車(chē)位緊張的氣氛嗎？”業(yè)主馬先生告訴記者，當(dāng)初來(lái)買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商介紹小區(qū)車(chē)位配比達(dá)到1.2，保障一戶(hù)一個(gè)停車(chē)位不成問(wèn)題。小區(qū)交付后實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，業(yè)主安全更有保障?？山桓恫坏揭荒辏_(kāi)發(fā)商寧愿把大量停車(chē)位空著，也不給業(yè)主們停車(chē)，明顯是變相逼迫大家高價(jià)買(mǎi)車(chē)位。周邊幾個(gè)小區(qū)的車(chē)位售價(jià)在10萬(wàn)元左右，可林景蘭園車(chē)位售價(jià)高達(dá)16萬(wàn)元，小一點(diǎn)的車(chē)位也要14萬(wàn)元。
調(diào)查
地下車(chē)庫(kù)空蕩蕩，停放的車(chē)輛寥寥無(wú)幾
11月16日中午，記者來(lái)到林景蘭園小區(qū)，小區(qū)門(mén)口暫時(shí)恢復(fù)了正常通行秩序。據(jù)林先生介紹，這兩天警方和當(dāng)?shù)卣恢痹趨f(xié)調(diào)解決業(yè)主們的停車(chē)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)暫且答應(yīng)拿出20個(gè)地上車(chē)位給業(yè)主們臨停，小區(qū)業(yè)主才得以開(kāi)車(chē)回家，但車(chē)位有限，一旦臨停車(chē)輛多了，大家還是無(wú)處停車(chē)。
記者在該小區(qū)里看到，小區(qū)地面上沒(méi)有劃停車(chē)線(xiàn)，目前供業(yè)主臨停的是一塊空地，空地面積不大，只能容下20輛小型汽車(chē)停放。地下車(chē)庫(kù)分為ABCD四個(gè)區(qū)域，立柱上刷著不同顏色，用來(lái)區(qū)別區(qū)域。當(dāng)天地下車(chē)庫(kù)內(nèi)空蕩蕩的，停放的車(chē)輛寥寥無(wú)幾。林先生找出了小區(qū)竣工圖告訴記者，小區(qū)分為小高層和低層聯(lián)排兩個(gè)區(qū)域，小高層區(qū)域還有部分商業(yè)用房。圖紙上標(biāo)明小區(qū)車(chē)位共有584個(gè)，地面車(chē)位71個(gè)，其余均為地下車(chē)位。
林先生說(shuō)，他在竣工圖紙上比對(duì)了一圈，只發(fā)現(xiàn)31個(gè)地面車(chē)位做了明顯標(biāo)注，其中小區(qū)內(nèi)有20個(gè)停車(chē)位，也就是目前準(zhǔn)許業(yè)主臨停汽車(chē)的空地，小區(qū)外商業(yè)用房門(mén)口有11個(gè)停車(chē)位，這些地面停車(chē)位還沒(méi)有做任何標(biāo)識(shí)。剩下的40個(gè)地面停車(chē)位不知所蹤，他咨詢(xún)過(guò)物業(yè)，但是物業(yè)沒(méi)有給出明確答復(fù)。還有，這個(gè)小區(qū)人防設(shè)施配建不足，在2016年由浦口區(qū)人防辦批準(zhǔn)異地建設(shè)了，人防空間縮水，有沒(méi)有人防車(chē)位也不得而知?！拔覀儸F(xiàn)在就想搞清楚小區(qū)有多少車(chē)位是依靠公共場(chǎng)地建設(shè)的，這部分應(yīng)該歸業(yè)主集體所有，我們先租用這些車(chē)位使用，至于買(mǎi)不買(mǎi)車(chē)位，還要看大家的經(jīng)濟(jì)能力。”林先生表示，為了方便回家停車(chē)，他多次找物業(yè)溝通，但是物業(yè)閃爍其詞，不做正面答復(fù)?，F(xiàn)在小區(qū)入住人數(shù)不多，差不多一百戶(hù)，車(chē)位需求量也不算大，現(xiàn)有71個(gè)公共車(chē)位完全能滿(mǎn)足大家臨停。
馬先生表示，他為了停車(chē)位租賃一事也找過(guò)物業(yè)，得到的答復(fù)是：地下車(chē)庫(kù)車(chē)位均為產(chǎn)權(quán)車(chē)位，近期會(huì)集中銷(xiāo)售，后期將保留30個(gè)停車(chē)位作為租賃車(chē)位供沒(méi)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主使用，不過(guò)數(shù)量有限，將視情況搖號(hào)決定。
物管辦：
約談開(kāi)發(fā)商，協(xié)調(diào)解決停車(chē)問(wèn)題
記者仔細(xì)查閱了林先生提供的竣工圖，竣工圖顯示小高層區(qū)域、低層聯(lián)排別墅區(qū)域、配套商業(yè)區(qū)域是作為一個(gè)整體竣工驗(yàn)收的，加上社區(qū)用房、物業(yè)用房，地面總建筑面積88772.03平方米。地下包含機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、地下活動(dòng)室、配電用房，其中地下汽車(chē)停車(chē)位513個(gè)（含低層聯(lián)排別墅40個(gè)）。竣工圖還顯示，每戶(hù)聯(lián)排別墅門(mén)前都劃了停車(chē)標(biāo)識(shí)，但是屋外沒(méi)有劃停車(chē)線(xiàn)。
記者在物業(yè)辦公室門(mén)口看到，開(kāi)發(fā)商張貼了銷(xiāo)售車(chē)位的公告。公告顯示，小區(qū)產(chǎn)權(quán)車(chē)位于11月4日領(lǐng)取了銷(xiāo)許，11月11日正式銷(xiāo)售。業(yè)主可買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，也可辦理租賃登記手續(xù)，不過(guò)11月11日起，小區(qū)地下車(chē)庫(kù)僅對(duì)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位和租賃車(chē)位的業(yè)主開(kāi)放。租金可按季度或者年度繳納，每月租金加停放費(fèi)共計(jì)350元。
小區(qū)地面汽車(chē)停車(chē)位到底有多少？有沒(méi)有人防車(chē)位？業(yè)主能不能暫時(shí)先租賃這些車(chē)位？開(kāi)發(fā)商張貼的公告明確可租賃，為何物業(yè)不給登記租賃呢？記者就這些問(wèn)題找到了小區(qū)物業(yè)，結(jié)果一問(wèn)三不知。林景蘭園小區(qū)暫時(shí)還沒(méi)成立業(yè)委會(huì)，小區(qū)由前期物業(yè)南京林景物業(yè)管理有限公司管理。記者到訪(fǎng)時(shí)，該物業(yè)公司有兩名工作人員在崗，他們表示，目前小區(qū)只有20個(gè)停車(chē)位可供小區(qū)業(yè)主臨停車(chē)輛，業(yè)主要租用更多車(chē)位，要等開(kāi)發(fā)商賣(mài)完車(chē)位再說(shuō)?！拔覀儾磺宄^(qū)停車(chē)位分布和權(quán)屬，需要等我們負(fù)責(zé)人來(lái)解答，不過(guò)她開(kāi)會(huì)去了，現(xiàn)在不方便電話(huà)聯(lián)系，也不方便把她的電話(huà)給你。”現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工作人員如此回答記者的問(wèn)題。
記者又聯(lián)系了頂山街道物業(yè)辦，物業(yè)辦表示會(huì)繼續(xù)約談開(kāi)發(fā)商，盡可能協(xié)調(diào)解決業(yè)主停車(chē)問(wèn)題。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)和業(yè)主發(fā)生停車(chē)糾紛后，11月14日下午，派出所聯(lián)合街道城管辦及屬地社區(qū)已約談了建設(shè)單位及物業(yè)公司，經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)，小區(qū)很快開(kāi)放了20個(gè)臨停車(chē)位。
17日，記者再次電話(huà)聯(lián)系該物業(yè)公司，值守工作人員以此前相同的理由“婉拒”記者采訪(fǎng)。同時(shí)記者又通過(guò)業(yè)主得到了物業(yè)負(fù)責(zé)人的微信，可四天下來(lái)好友申請(qǐng)一直未被通過(guò)。
律師：
公攤面積建的地面車(chē)位屬業(yè)主共有
記者在南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站看到，林景蘭園小區(qū)確實(shí)在賣(mài)停車(chē)位，開(kāi)盤(pán)時(shí)間為11月8日，入網(wǎng)可銷(xiāo)售停車(chē)位455個(gè)。截至11月19日，停車(chē)位已認(rèn)購(gòu)171個(gè)。地面停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)？產(chǎn)權(quán)車(chē)位能否只賣(mài)不租？記者就這些問(wèn)題咨詢(xún)了中銀(南京)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人李燚律師。
李燚表示，對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車(chē)位，雖然產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，但民法典第276條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”。如果開(kāi)發(fā)商以“只賣(mài)不租”或“只租不賣(mài)”等各種名義拒絕提供停車(chē)服務(wù)，實(shí)際上變相限制了小區(qū)內(nèi)業(yè)主通過(guò)出租等方式使用車(chē)位的權(quán)利，小區(qū)內(nèi)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求法院判令開(kāi)發(fā)商將空置的車(chē)位向小區(qū)內(nèi)業(yè)主進(jìn)行出租或出售。
地面停車(chē)位多為依附小區(qū)公攤面積建設(shè)，根據(jù)民法典第275條規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。因此，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以“只賣(mài)不租”或“只租不賣(mài)”等方式對(duì)非規(guī)劃內(nèi)車(chē)位進(jìn)行處分、獲利。但這里面有一個(gè)問(wèn)題需要區(qū)別對(duì)待，現(xiàn)在很多小區(qū)存在分期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的情況，要看這個(gè)小區(qū)是統(tǒng)一規(guī)劃的還是分期單獨(dú)規(guī)劃的。統(tǒng)一規(guī)劃的，整個(gè)小區(qū)分?jǐn)偭斯裁娣e，所有地面公攤面積建設(shè)的車(chē)位歸業(yè)主集體所有。單獨(dú)規(guī)劃的，可能只在這個(gè)單獨(dú)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)進(jìn)行了面積公攤，那小區(qū)別的區(qū)域的業(yè)主就不享有此處停車(chē)位的共有使用權(quán)。對(duì)于人防車(chē)位，由于產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，開(kāi)發(fā)商不可出售，僅可出租，且租期最長(zhǎng)不超過(guò)20年。
