“10月份是今年最忙的一個月!”這是接受記者采訪的一線城市房地產從業(yè)人員共同的心聲。
9月26日中央政治局會議定調“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”后，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市迅速響應。上海、廣州、深圳于9月29日，北京于9月30日發(fā)布相關文件，優(yōu)化房地產相關政策措施，涉及調整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸政策、調整住房稅收政策等多個方面。
截至10月30日，四地樓市新政均已出臺滿月。一個月以來一線城市房地產市場溫度如何?又呈現(xiàn)出哪些特征?對此，《證券日報》記者實探四大一線城市房地產市場，了解相關情況。
交易活躍
成交量全面大增
“從市場反映看，很多城市、很多項目看房量、到訪量明顯上升，銷售量也有不同程度的增長，房地產的主要指標明顯好轉。特別是一線城市，10月份以來全線回穩(wěn)。”10月17日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示。
9月底以來，一線城市房地產市場表現(xiàn)活躍，熱度明顯提升。以網上簽約數據為例，據各地住房和城鄉(xiāng)建設部門網站公布的數據統(tǒng)計，10月1日至10月28日，北京、上海、廣州、深圳商品房(新房)網上簽約套數分別達4227套、8992套、8996套、3818套，比樓市新政出臺前的9月1日至9月28日分別增長43%、33%、102%、141%;北京、上海、深圳存量房(二手房)網上簽約套數分別達14022套、21922套、5256套，比9月1日至9月28日期間分別增長29%、50%、70%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，9月底以來，一線城市樓市呈現(xiàn)出全面增長態(tài)勢，新房和二手房、中心區(qū)和外圍房源、剛需和改善房源網簽量都明顯增長，認購量數據增幅還要高于網簽量數據。
“9月底以來一線城市市場表現(xiàn)扭轉了過去部分數據負增長的現(xiàn)象，環(huán)比增幅拉升，市場行情積極。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，市場交易的活躍也為供求關系帶來了重要變化，新房庫存得到消化、二手房的掛牌量也開始減少。
“10月份還沒結束，但我們系統(tǒng)二手房的成交量跟上月比已經翻倍了。”上海一位供職于鏈家的房地產經紀人告訴記者，二手房市場的火熱表現(xiàn)一方面是因為新政降低了購房門檻和交易成本，讓更多客戶能夠“上車”;另一方面也是因為此前價格調整積累的“性價比”房源頗具吸引力，正在加速消化。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進對《證券日報》記者表示，四大一線城市優(yōu)化限購、限貸等政策出臺后，居民置業(yè)意愿明顯改善。剛需客戶進入市場，消化部分房源，推升了房地產市場活躍度。
新房市場表現(xiàn)同樣亮眼，新政出臺以來，開盤即售罄的“日光盤”頻現(xiàn)，如深圳深業(yè)上城學府、中建觀玥名邸、上海融創(chuàng)外灘壹號院二期三批次等均在開盤當日售出全部房源。
嚴躍進表示，這說明購房者入市意愿很強，當前政策是有效的，對于房企去庫存、提振市場及行業(yè)信心等都有較好的作用。
需求差異
房源價格出現(xiàn)分化
在對一線城市新房及二手房市場進行走訪的過程中，記者注意到，在價格整體趨穩(wěn)的同時，各類房源之間的價格也出現(xiàn)分化。
嚴躍進表示，經過一個月以來的交易，一線城市量價之間的關系發(fā)生了一定變化，特別是二手房價格調整到位，價格“跌跌不休”的狀態(tài)得到改變，總體以趨穩(wěn)為主。
“海淀這邊學區(qū)好的‘老破小’價格還比較堅挺，同片可選的次新房也比較有限。學區(qū)一般的‘老破小’價格已經和次新房拉開了距離。”北京鏈家一名深耕海淀區(qū)的房地產經紀人告訴記者，這是客戶綜合考慮購房預算、居住體驗、學區(qū)等多重因素的結果。
“買房還是看自己的需求，一個人住對面積和學區(qū)都沒什么要求，選這里的老房子就是看中性價比。”計劃在回龍觀地區(qū)購房的李女士表示，目前她還在通過中介和房主談價格，10月份以來房主已經提價兩次，如果接下來房主的出價突破她的心理底線，她就會轉向其他同類房源。
除北京外，其他一線城市也出現(xiàn)了房源分化情況。一名廣州鏈家房地產經紀人告訴記者，從這個月他接觸到的情況來看，自身條件有限的低總價房源備受剛需人群的青睞，新房、次新房則更受具有改善性住房需求群體的歡迎。
“剛需購買二手小戶型、改善性住房需求購買新房大戶型這個特點在一線城市都很突出。”李宇嘉分析稱，一線城市前期人口流入較大，剛需潛在購房群體龐大。同時，由于前期一線城市房地產市場的火熱，改善性住房需求也具有一定規(guī)模。9月底以來，在價格調整到位后，兩類需求均得到充分釋放，各類購房者在比較不同房源后選擇了各自認可的房源。
筑底顯現(xiàn)
止跌回穩(wěn)態(tài)勢有望持續(xù)
倪虹在10月17日國新辦舉辦的新聞發(fā)布會上表示，中國的房地產在系列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始筑底。
從一線城市10月份的市場表現(xiàn)來看，止跌回穩(wěn)的跡象已經出現(xiàn)。展望未來，一線城市“銀十”的亮眼表現(xiàn)能否持續(xù)?房地產市場是否會維持止跌回穩(wěn)態(tài)勢?
“關鍵在于后續(xù)需求的可持續(xù)性。”李宇嘉表示，目前一線城市成交量增長幅度比較大，但市場還存在買方市場的特征，交易量提升能否帶動價格持續(xù)企穩(wěn)、在價格回穩(wěn)后成交量能否維持現(xiàn)有水平是影響未來市場表現(xiàn)的重要因素。
嚴躍進認為，9月底的一系列政策比較積極到位，市場上觀望情緒減輕，預計未來市場熱度將會持續(xù)，呈現(xiàn)出量升價穩(wěn)的態(tài)勢。
徐躍進表示，短期來看，核心城市銷售回穩(wěn)態(tài)勢有望延續(xù)。對于一線城市，在多個有利因素支持下，房地產市場量價有望逐漸企穩(wěn)。從房價來看，核心城市房價經過長時間調整，已經逐步到位，同時，主流房企也在實施保價策略，對穩(wěn)定新房價格也將起到積極作用。從銷售來看，隨著核心城市繼續(xù)放開限制性政策，市場預期和信心得到進一步提振，預計核心城市房地產市場交易量將逐漸筑底恢復。
