2020年，讓一切“異常”變得“正常”。
2020年初的新冠肺炎疫情讓各房企的銷售業(yè)績(jī)?cè)馐懿煌潭鹊臎_擊，但隨著疫情防控常態(tài)化，各大房企的銷售業(yè)績(jī)也實(shí)現(xiàn)了有條不紊地恢復(fù)。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2020年各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)門檻值均創(chuàng)歷史新高。其中，TOP10房企門檻值為2892億元，同比增長(zhǎng)19%;TOP30房企門檻值為1306億元，同比漲幅達(dá)13%;TOP40房企門檻值破千億，漲幅達(dá)12%。
值得關(guān)注的是，伴隨行業(yè)分化加劇，頭部房企占據(jù)越來(lái)越高的市場(chǎng)份額。2020年TOP30房企集中度接近60%，TOP100房企的門檻值已超80%。
事實(shí)上，市場(chǎng)份額超60%的TOP30房企在2020年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也基本上能夠反映整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)整理發(fā)現(xiàn)，TOP30房企增速已連續(xù)三年呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，直至2020年已有房企業(yè)績(jī)走下坡路。此外，在30強(qiáng)房企業(yè)績(jī)完成率方面，“擦邊”、“踩線”更成為關(guān)鍵詞。
業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩成既定事實(shí) 30強(qiáng)房企17家跑輸大勢(shì)
增長(zhǎng)放緩是行業(yè)成熟的標(biāo)志之一，但事實(shí)上多數(shù)房企并不想成為這一標(biāo)志。
據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，30強(qiáng)房企中銷售業(yè)績(jī)超2000億的房企在2016年為6家，占比20%。到2020年達(dá)到19家，占比63.33%。可以說(shuō)，五年間，行業(yè)下半場(chǎng)的TOP房企競(jìng)爭(zhēng)門檻已由1000億變成2000億。
2016-2018年，房地產(chǎn)行業(yè)處于高歌猛進(jìn)時(shí)代，銷售業(yè)績(jī)同比翻番的黑馬型選手更是不斷涌現(xiàn)。但從當(dāng)前環(huán)境來(lái)看，房企業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)難以維持。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2020年，2000億規(guī)模房企銷售業(yè)績(jī)平均增幅已從2017年的61%降至17%;千億規(guī)模以下房企，業(yè)績(jī)漲幅均值則在2018年猛增至55%后，迅速降至2020年的19%。
而具體到前30強(qiáng)房企，2016-2018年三年間也實(shí)現(xiàn)50%左右的年平均增長(zhǎng)率。值得關(guān)注的是，30強(qiáng)房企業(yè)績(jī)平均增速也在2018年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，后經(jīng)歷三年連降。據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，TOP30房企2016-2020年五年的平均業(yè)績(jī)?cè)鏊僦?，?017年達(dá)到頂峰，為67.55%，2018年降至49.60%，到2020年已經(jīng)回落至14.73%。
其中，在2016-2020年五年間，30強(qiáng)房企中增速高于平均增速的房企分別達(dá)到12家、14家、15家、16家、13家。但值得注意的是，2016年銷售增速高于50%的房企有17家，其中有6家業(yè)績(jī)?cè)鏊俑哂?0%。在平均增速高達(dá)67.55%的2017年，有8家房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俑哂?0%。而這一數(shù)字從2018年迅速降至兩家，隨后的2019年和2020年，30強(qiáng)房企90%以上的高增長(zhǎng)率已不復(fù)存在。
然而，2020年的30強(qiáng)房企中，有17家跑出歷史新低，均低于14.73%的年平均業(yè)績(jī)?cè)鏊?。此外，整個(gè)2020年也未有房企實(shí)現(xiàn)50%以上的高增長(zhǎng)率，而且不少房企均是不足1%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)率。
專業(yè)人士分析，從當(dāng)前環(huán)境來(lái)看，高增長(zhǎng)難以為繼。一是行業(yè)環(huán)境變動(dòng)，適宜企業(yè)高增長(zhǎng)的基礎(chǔ)不存在;二是房企對(duì)于高增長(zhǎng)的追求，其目標(biāo)還是希望能夠把握高規(guī)模、高成長(zhǎng)所能為企業(yè)帶來(lái)的資源優(yōu)勢(shì)，但當(dāng)規(guī)模達(dá)到一定高度，規(guī)模所能為企業(yè)帶來(lái)的正向效應(yīng)也在邊際遞減，企業(yè)也會(huì)主動(dòng)放松對(duì)規(guī)模的追求，更多注重發(fā)展效益。
頭部房企首現(xiàn)業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng) 多數(shù)房企踩線年度銷售目標(biāo)
“踩線”、“擦邊”成為2020年房企完成銷售業(yè)績(jī)的關(guān)鍵詞。
據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2020年30強(qiáng)房企不僅創(chuàng)造了14.73%的年平均最低增速，并且有兩家房企業(yè)績(jī)首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
1月20日，綠地控股發(fā)布2020年銷售簡(jiǎn)報(bào)。公告顯示，2020年1-12月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2909.3萬(wàn)平方米，比去年同期減少10.7%;實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3583.53億元，比去年同期減少7.7%。
此外，銷售額同比減少7%的還有新城控股。2020年1-12月，新城控股累計(jì)合同銷售金額約2509.63億元，比上年同期下降7.33%;累計(jì)銷售面積約2348.85萬(wàn)平方米，比上年同期下降3.42%。
年度銷售目標(biāo)完成率方面，據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)30強(qiáng)房企有26家房企公開2020年年度銷售目標(biāo)。從完成度來(lái)看，有21家房企均完成其指定的年度銷售目標(biāo)。
此外，公布銷售業(yè)績(jī)的26家房企中，僅有中國(guó)恒大、綠城中國(guó)、招商蛇口、中國(guó)金茂、雅居樂(lè)、濱江集團(tuán)6家房企目標(biāo)完成率在110%以上。另外，還有世茂集團(tuán)、新城控股、旭輝集團(tuán)、中梁控股、融信集團(tuán)、中國(guó)奧園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)7家房企踩線完成。為此，業(yè)內(nèi)人士分析，業(yè)績(jī)?cè)鏊俳档蛯⑹欠科蟀l(fā)展大勢(shì)。
控杠桿紅線持續(xù)升級(jí) 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎深度調(diào)整
業(yè)績(jī)減速大背景下，深度調(diào)整成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年兩年房企償債規(guī)模成倍增長(zhǎng)，2020年償債規(guī)模約9154億元，同比增長(zhǎng)28.7%;2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%。值得注意的是，2021年房企到期債務(wù)歷史性突破萬(wàn)億大關(guān)，房企的償債壓力繼續(xù)攀升。
償債高峰之下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管也持續(xù)深化。2020年12月31日，銀保監(jiān)會(huì)、央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)立銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人按揭貸款余額占比上限，對(duì)超過(guò)上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過(guò)渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。
2020年8月，按照“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%及現(xiàn)金短債比不得小于1倍”的觸線標(biāo)準(zhǔn)，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔的消息在坊間流傳。根據(jù)要求，12家試點(diǎn)房企從2021年起，正式進(jìn)入為期兩年半的“三道紅線”測(cè)試期，到2022年底12家試點(diǎn)房企要實(shí)現(xiàn)降檔，2023年6月底前，試點(diǎn)房企的“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。
業(yè)內(nèi)人士分析，一系列政策的出臺(tái)旨在定向控制行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房企向著更穩(wěn)健的方向發(fā)展，弱化行業(yè)的金融屬性和企業(yè)的高杠桿依賴。這些政策對(duì)于行業(yè)和房企的影響必然是長(zhǎng)期性和持久性的，在政策主導(dǎo)下，房企也會(huì)朝著這一方向努力，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。盡管現(xiàn)在處于試點(diǎn)階段，長(zhǎng)期來(lái)看，全行業(yè)普遍推廣也只是時(shí)間問(wèn)題。而持續(xù)的監(jiān)管升級(jí)也必然會(huì)減緩房地產(chǎn)行業(yè)的增速。
在增速放緩的大背景下，無(wú)論是疫情沖擊，還是“三道紅線”都更加考驗(yàn)房企的經(jīng)營(yíng)實(shí)力。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱預(yù)測(cè)，“三道紅線”之下房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“不增長(zhǎng)時(shí)代”。對(duì)于房企而言，防范風(fēng)險(xiǎn)，更好地適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整是第一要?jiǎng)?wù)。
因此，對(duì)于多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，銷售額早已不是他們最為看重的指標(biāo)，保持穩(wěn)定增長(zhǎng)便相對(duì)足夠。這并不是佛系，而是在“房住不炒”、“三道紅線”的大環(huán)境下，要尋找銷售額之外的新盈利點(diǎn)。其中，均衡、穩(wěn)健、多業(yè)態(tài)正成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。
2020年以來(lái)，房企旗下細(xì)分業(yè)務(wù)板塊上市似乎成為企業(yè)的共同選擇，物業(yè)管理更是深受資本市場(chǎng)追捧。當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的上市風(fēng)潮仍在持續(xù)，2020年新上市物業(yè)公司已經(jīng)近20家，遠(yuǎn)超以前年份。2020年7月，代建領(lǐng)域第一股綠城管理登陸港交所;中國(guó)奧園旗下中國(guó)文旅也在IPO排隊(duì)中。
2021年，伴隨越來(lái)越多的“監(jiān)管紅線”落地，房企“不增長(zhǎng)”甚至“負(fù)增長(zhǎng)”或成為常態(tài)。只是，不平凡的2020年，讓這種常態(tài)加速到來(lái)。
