40多萬平方米的金泉港都沒有激活大屯路這一商圈，北京SKP能做到嗎?近日，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，北京華聯(lián)(SKP)百貨有限公司(以下簡稱“北京SKP”)旗下北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司正式注冊了“DT51”及“DT51會員服務(wù)”微信公眾號。同期，DT51已經(jīng)在各大招聘網(wǎng)站上進(jìn)行人員招募?？梢姡珼T51為入市做好了鋪墊。不過，即便擁有多條地鐵換乘、多個中高端社區(qū)以及北京高端私立醫(yī)院，大屯路商業(yè)多年來在北京市場仍未盤活。分析指出，該商圈雖具有很強的消費潛力，但商業(yè)規(guī)模難以形成，客流大多在此進(jìn)行換乘而非停留。此外，北京SKP新作不僅要思考如何激活大屯路商圈，更應(yīng)該思考如何在此打造北京新地標(biāo)。
預(yù)計四季度入市
運營人員的招聘啟動，或多或少意味著一個商業(yè)項目即將步入開業(yè)階段。近日，北京商報記者從北京SKP官網(wǎng)上看到，招聘職位中多了不少針對北京DT51的崗位，例如媒體公關(guān)主管、營運管理員、顧服接待主管等。同時，在BOSS直聘上也有相似的崗位招聘。工作地址顯示，DT51所在位置為北京朝陽區(qū)大屯地區(qū)2號綠隔產(chǎn)業(yè)用地1-7。
北京商報記者根據(jù)上述地址走訪看到，該商業(yè)所在位置緊鄰5號與15號地鐵換乘站大屯路東站，建筑主體已經(jīng)建成，場外草坪等基礎(chǔ)設(shè)施正在修整完善中。不過目前整個區(qū)域仍被圍擋遮蓋。
根據(jù)現(xiàn)場施工人員透露，該項目目前正在進(jìn)行內(nèi)部裝修，預(yù)計一個月左右可以完成內(nèi)裝，開業(yè)時間暫定在今年四季度。
同樣，北京SKP相關(guān)人員也向北京商報記者證實了該項目的存在，但針對未來入市項目名稱、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等細(xì)節(jié)性內(nèi)容，該人員并未透露。
公開信息顯示，DT51作為北京SKP旗下新項目，定位年輕潮流，總共覆蓋地下1層、地上7層。從招聘信息中不難發(fā)現(xiàn)，SKP SELECT和SKP BEAUTYSELECT等自營品牌也會進(jìn)駐DT51。
此外，以“DT51”及“DT51會員服務(wù)”命名的微信公眾號已于近日成立，公眾號顯示，該賬戶認(rèn)證主體為北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司。
DT51的入市其實早在一年前就埋下伏筆。去年9月，北京華聯(lián)商廈股份有限公司(以下簡稱“華聯(lián)股份”)發(fā)布公告顯示，華聯(lián)股份與北京SKP簽訂了《股東出資協(xié)議》，雙方共同出資設(shè)立一家商業(yè)運營公司，命名為北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司，注冊資本金額為2億元。其中，華聯(lián)股份以自有資金認(rèn)繳出資0.6億元，占北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司注冊資本30%，北京SKP認(rèn)繳出資1.4億元，占北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司注冊資本70%。北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司主要承租并運營位于北京市朝陽區(qū)北苑路東側(cè)、五南路北側(cè)(2號地)的商業(yè)項目。
商業(yè)基礎(chǔ)有空白
北京SKP看上的大屯路商圈在一定程度上并不能算作商圈，北京商報記者走訪看到，該區(qū)域并沒有大型的商業(yè)綜合體，多為住宅、社區(qū)。在商業(yè)方面，大屯路區(qū)域內(nèi)多以社區(qū)商業(yè)和路邊店為主，業(yè)態(tài)以餐飲為主。
雖說大屯路商業(yè)空白，但這并不意味著沒有商業(yè)體關(guān)注或曾試圖撬動大屯路的潛力。40多萬平方米大型綜合體金泉港進(jìn)駐大屯路時曾備受關(guān)注，但該項目目前只剩下超市和影院功能以及少量個體商戶。而金色的建筑區(qū)域也淪為了寫字樓及出租屋。同樣，太陽飄亮購物中心也難逃“怪圈”，多次調(diào)整也始終沒有完全盤活，處于冷冷清清的狀態(tài)。大屯路商圈的發(fā)展總是“一波三折”。
商業(yè)空白、沒有形成聯(lián)動，不代表大屯路沒有解藥。北京商報記者走訪時還看到，該區(qū)域的住宅水平在北京市場中并不算低，甚至可歸于中高端。該商圈的鏈家人員表示，周邊融華世家、凱旋城、紫薇·天悅等小區(qū)房價平均每平米在10萬元左右，屬于中高端小區(qū)。
同時，DT51所在位置的南、西方向正對和睦家、美中宜和高端私立醫(yī)院，這為DT51未來發(fā)展提供了更加精準(zhǔn)的客群。北京華聯(lián)集團董事長暢丁杰曾在公開場合透露，“在華聯(lián)集團看來，高端時尚行業(yè)是否落子該城市，主要看兩大資源，一是教育，二是醫(yī)療”。
大屯路為何始終難以在北京商業(yè)中占有一席之地?北京國際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽認(rèn)為，“超市加百貨的零售業(yè)態(tài)無法支撐整個商圈的發(fā)展”。大屯路商圈內(nèi)的商場多為百貨零售業(yè)態(tài)，這就使得商圈內(nèi)商場為同類型供應(yīng)，缺乏多元素文化吸引消費者駐足。
“換乘站是天然的消費樞紐。消費者更傾向在地鐵換乘的商圈或商業(yè)體約會、聚餐，崇文門、西單等換乘車站就是較為明顯的例子。”賴陽指出。
與此同時，賴陽還表示，大屯路商圈并沒有出色的首店優(yōu)勢，也缺乏美術(shù)館、潮玩手辦店等休閑文化元素，留不住消費者的商場自然會出現(xiàn)大量商家退租、店鋪空置較高的現(xiàn)象。
探路商業(yè)洼地是福是禍
北京SKP選擇大屯路這一商業(yè)洼地，是福是禍?
賴陽指出，DT51應(yīng)有區(qū)別于SKP的獨特發(fā)展模式。作為自帶“SKP光環(huán)”的新項目，DT51應(yīng)對大屯路商圈的發(fā)展弱項做針對性的改進(jìn)，最重要的就是對多元素文化短板的修補，引進(jìn)區(qū)域餐飲“首店”、親子體驗門店、互動體驗類店鋪等多個品類，打造室內(nèi)休憩空間及室外場景空間等特色打卡地，通過強化休閑娛樂業(yè)態(tài)來增強家庭屬性及消費黏度。
“SKP商場的坐落位置與地處商圈無關(guān)，是商場品牌所具有的強大吸引力，如果DT51是對SKP的完全復(fù)制，則會存在商品同質(zhì)化及客群分流的風(fēng)險。”賴陽表示。
今年2月，北京市商務(wù)局會同市財政局、市公安局等10個部門印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)商圈發(fā)展的若干措施》，提出了14條促進(jìn)商圈發(fā)展的具體舉措。《措施》強調(diào)，應(yīng)在創(chuàng)新商圈管理體制和運營機制方面，鼓勵因地制宜創(chuàng)新街區(qū)治理模式，建立多方共建機制，助力打造地標(biāo)性商圈。
大屯路商圈下一步發(fā)展應(yīng)做更充分的統(tǒng)籌性的針對消費人口和購買力的調(diào)研。中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利認(rèn)為，不論是屬地政府還是入場的新項目、新企業(yè)，都應(yīng)對商圈進(jìn)行精細(xì)的調(diào)研，針對所在商圈做增量補充，而非同質(zhì)化競爭。盡可能和原有商業(yè)形成互補，給予輻射地區(qū)更大的商業(yè)影響力，釋放輻射地區(qū)更大的消費活力。
郭增利認(rèn)為，大屯路商圈擁有較大的消費人口和較為便利的交通優(yōu)勢，隨著需求側(cè)細(xì)分化、個性化、品質(zhì)化趨勢的形成和深入，應(yīng)找到更適合自身發(fā)展的商業(yè)特點，打造區(qū)域地標(biāo)建筑，彌補區(qū)域商業(yè)空白。
