北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
一
Q:
(相關(guān)資料圖)
繼承的房子出售的話需要補(bǔ)稅嗎？就是差額的所得稅。目前我已經(jīng)繼承五年了，滿五唯一，用交稅嗎？如果需要的話能有什么辦法規(guī)避嗎？或者說(shuō)如果想將來(lái)少繳稅，能不能現(xiàn)在先過(guò)戶給孩子？
A：
1、這談不上補(bǔ)稅，出售的話就是正常交稅。如果這套房沒(méi)有中間繼承的事兒，那老人直接出售的話就是正常交稅。所謂繼承只是中間過(guò)了一道手，但并不影響納稅。
2、納稅是剛性的，沒(méi)有規(guī)避的辦法。
3、如果過(guò)戶給孩子，那在滿足了以下三個(gè)條件的情況下可以用買賣形式代替贈(zèng)與，能省稅。滿五唯一、90平以下、孩子具備首套資格。
4、不過(guò)提醒一句，如果就是這一套房，除非是為了孫輩上學(xué)，否則一般不建議提前轉(zhuǎn)給孩子，還是留在自己手中更方便些。這看自家情況吧。
僅供參考。
二
Q:
請(qǐng)問(wèn)您判斷北京未來(lái)的主攻方向是不是會(huì)以南部為主？因?yàn)楸辈康暮５沓?yáng)都太強(qiáng)勢(shì)了，而南部的產(chǎn)業(yè)發(fā)展很慢，將來(lái)應(yīng)該扶持南部吧，比如豐臺(tái)和大興，還有房山。
A：
1、沃天，這太宏觀了，我不懂，也犯不上瞎忽悠。這都是戰(zhàn)略層面的事兒了，還是咨詢領(lǐng)導(dǎo)們吧。
2、不過(guò)北京一直也沒(méi)說(shuō)不扶持南部啊，亦莊不就發(fā)展的很好嗎？大興和房山的新城建設(shè)也都不錯(cuò)。2003年的“世紀(jì)第一拍”就是在大興，創(chuàng)造了北京第二代地王，給外界的信號(hào)就是南部要崛起。新機(jī)場(chǎng)不是也在南邊嗎？那幾年的大興不少板塊都出現(xiàn)了領(lǐng)漲呢。木樨園大紅門的整治也快十年了，規(guī)劃一直在推進(jìn)中，所以也談不上不是主攻方向吧？
3、三十年河?xùn)|三十年河西吧，南部崛起是早晚的事兒。只不過(guò)在周期不好說(shuō)，至少到現(xiàn)在海淀朝陽(yáng)什么的還是處在慣性發(fā)展階段。任何資源都是愿意扎堆兒的，直到?jīng)]地方了或沒(méi)資源了才向其他方向轉(zhuǎn)移。所以我覺(jué)得如果往長(zhǎng)遠(yuǎn)了看南部會(huì)很好，只是短期三五年的還未必有什么特殊的利好，發(fā)展和規(guī)劃實(shí)現(xiàn)都是需要時(shí)間的。
僅供參考。
三
Q:
在豐臺(tái)兆豐園（15年買）和青龍湖燕西華府（14年買）分別兩套房，兆豐園六十多平，燕西華府八十八平限價(jià)房，馬上轉(zhuǎn)商還需要一筆錢。這兩套是有產(chǎn)權(quán)的，還有一套沒(méi)產(chǎn)權(quán)的在海淀世紀(jì)城（21年全款買），孩子上學(xué)方便，自住也蠻舒適。
以上是家庭住房情況，有公積金貸款和消費(fèi)貸一個(gè)月差不多支出六千多。收入的話一個(gè)在學(xué)校一個(gè)在央企，倆人一起差不多不到七十，接下來(lái)我升職還能再高點(diǎn)。
問(wèn)題：這兩年還各種買房借的錢和貸款還有裝修花不少錢，手里現(xiàn)金流很少，從這兩套產(chǎn)權(quán)房所在區(qū)位來(lái)看，有沒(méi)有必要把某套有產(chǎn)權(quán)的房子賣掉換現(xiàn)金流，那兩套都在出租中。我希望持有未來(lái)給雙方老人養(yǎng)老或孩子如果出國(guó)留學(xué)需要錢再賣，孩子爸希望賣掉青龍湖的。目前持有房產(chǎn)成本高不高，房產(chǎn)稅以及升值空間方面想聽聽您的建議。
A：
1、區(qū)位都普通吧，青塔西部多少都受兩區(qū)交界的影響，至少豐臺(tái)區(qū)是不會(huì)把這種地段當(dāng)重點(diǎn)的，犯不上幫助石景山發(fā)展。再加上塔樓多，所以一般最好成績(jī)就是跟上大盤。小板樓還可以，畢竟房子是用來(lái)住的。塔樓的話租金應(yīng)該還行，各有所長(zhǎng)，升值略慢就顯的租金高了。
2、燕西華府就沒(méi)什么說(shuō)的了，這種地段兒就是自住合適，其他的不好聊。曾經(jīng)對(duì)人大附寄予厚望，但到目前為止還弱于豐臺(tái)十中一類的。保障房還好，畢竟買的時(shí)候便宜，商品房就落后的比較多了，很難逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)。
3、房產(chǎn)稅我認(rèn)為無(wú)所謂，甭太放在心上。英法都收了 400多年了，意大利至少600年，美國(guó)也收了200多年了，他們首都的房?jī)r(jià)都不算太便宜吧。中國(guó)在民國(guó)時(shí)期一直有房產(chǎn)稅（警捐），到現(xiàn)在香港還有“差餉”呢，一個(gè)意思，但聽說(shuō)過(guò)他們聊稅太高和房?jī)r(jià)低嗎？
我認(rèn)為房產(chǎn)稅早晚會(huì)收，但不會(huì)采用歐美模式，大概率還是參考新加坡和香港，畢竟內(nèi)地房地產(chǎn)政策從一開始就是向他們學(xué)的。也就是稅率不會(huì)太重，對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響也不大，否則房子都不值錢了還收的著錢嗎？
4、其他的沒(méi)什么建議，只是列出這些情況和我的看法而已。
僅供參考。
四
Q:
我真是窮人，大的這套是我爸買的，兩居那套是我老婆的回遷房。而且天通苑這套只是面積大，升值并不好，現(xiàn)在也就3萬(wàn)多塊錢，總價(jià)700多萬(wàn)并不高。東二旗的價(jià)值也不高，肯定不到400萬(wàn)，現(xiàn)在我們的收入都很普通，加一塊兒不到兩萬(wàn)塊錢，在北京真的算窮人。
A：
1、怎么說(shuō)呢，貧富其實(shí)并沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，在解決溫飽問(wèn)題之后就是自己的感覺(jué)和社會(huì)評(píng)價(jià)了。去年好像是央行做了個(gè)統(tǒng)計(jì)吧，說(shuō)北京戶均資產(chǎn)890萬(wàn)，包括房產(chǎn)價(jià)值，只是減去貸款而已。
我覺(jué)得這數(shù)字高的過(guò)分了，但你們的資產(chǎn)也超過(guò)了啊。而且北京月收入的中位數(shù)也就是7-8000，兩口子兩萬(wàn)至少在中等以上。所以這就看自己的感覺(jué)吧，別太糾結(jié)就行。
2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，如果是我的話，在確定天通苑大復(fù)式不自住的情況下會(huì)賣掉。畢竟升值至少是不占優(yōu)，而且也這么大戶型也未必好租，不如換成租金高升值相對(duì)好的。這在朝陽(yáng)就有的是，700多萬(wàn)不難選。
另外東二旗這也不算投資房，自住為主的。主要就是離地鐵遠(yuǎn)，各項(xiàng)不占優(yōu)。如果自住就留著，不自住的話也可以換掉。400萬(wàn)也差不多了，至少換的戶型小點(diǎn)兒而已。
3、但我總覺(jué)得你們有點(diǎn)兒賭的心態(tài)，尤其是這些老公寓，實(shí)在不是太建議，這些年的升值還不如天通苑的大戶型呢。所以我覺(jué)得換房是正常的，但總覺(jué)得自己窮想一下子大賺一筆的風(fēng)險(xiǎn)有點(diǎn)兒大，不太好實(shí)現(xiàn)。還是穩(wěn)妥為主吧，這年頭兒在北京只要有房子就不算窮人，但有些家庭卻因?yàn)檎垓v房子而反倒受損失。
僅供參考。
五
Q:
我小孩在金融街上班，剛需上車，三環(huán)內(nèi)預(yù)算總價(jià)不到600，五環(huán)外預(yù)算總價(jià)520～530w，因貸款額度原因，您懂的。主要考慮地鐵、兩居、戶型、保值。
問(wèn)題1、我們?cè)谏綎|老家，對(duì)北京二手房市場(chǎng)一竅不通，請(qǐng)教您選擇什么區(qū)域？再具體點(diǎn)，能否推薦小區(qū)？
問(wèn)題2、孩子在看南三環(huán)和石景山五環(huán)附近，這兩塊區(qū)域能給推薦合適的小區(qū)嗎？
問(wèn)題3、宋家莊區(qū)域、草橋區(qū)域、新宮區(qū)域、豐臺(tái)站區(qū)域、首經(jīng)貿(mào)站附近、西局六里橋區(qū)域?這幾個(gè)地方后期發(fā)展哪里更好些？買了房子以后置換的話更容易些，升值空間更大一點(diǎn)？
A：
1、三環(huán)內(nèi)不到600的兩居，這些要求不算低。自住為主的相對(duì)好說(shuō)，加上保值+流動(dòng)性好+升值空間大這就選擇不太多了。五環(huán)外還好些，選擇余地略大一些。這還是先根據(jù)通勤選吧，期望值別太高，小心讓中介給忽悠了。
2、南三環(huán)沿線，既然是在金融街工作，那一般就是草橋和首經(jīng)貿(mào)，保值好的小區(qū)相對(duì)多。其他的地段大多普通，南三北五，到目前為止還不好說(shuō)能逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)。石景山五環(huán)附近就看魯谷唄，房齡新的相對(duì)多，其他的都是老房為主，古城一帶又偏貴了。具體的小區(qū)還是先問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘?，只有他們能匹配房源?/p>
3、后期發(fā)展，一看土地儲(chǔ)備，二看慣性。理論上是新宮的空間大，但兩區(qū)交界，很難說(shuō)被豐臺(tái)當(dāng)做重點(diǎn)。所以還是以草橋和首經(jīng)貿(mào)為主吧，萬(wàn)年花城就有小兩居，各項(xiàng)都不落后。還是提醒期望值別太高吧，放平心態(tài)。
僅供參考。
六
Q:
我昌平區(qū)萬(wàn)科有一套大三居，昌平東關(guān)一套頂層無(wú)電梯小兩居，東城區(qū)中軸線附近1套69平。當(dāng)時(shí)想著把昌平的2套再優(yōu)化，但這樣會(huì)損失1套名額，所以就沒(méi)敢動(dòng)。現(xiàn)在孩子已初二，還有4年上大學(xué)，我的想法是把昌平的2套都賣了，置換成居住價(jià)值較高，最好又能跟上大盤的房子。
第一，目前置換是否合適？還是再等等時(shí)機(jī)，賣房也需要一段時(shí)間；第二，北清路附近出了好幾個(gè)新盤，屬于海淀地界的8.2萬(wàn)，昌平地界的6.2萬(wàn)。另外昌平馬池口六環(huán)里有個(gè)中海匯智里，均價(jià)5萬(wàn)送精裝修。總體來(lái)說(shuō)，以上板塊目前周圍的居住環(huán)境一般，但是等到環(huán)境變好估計(jì)價(jià)格也漲上去了。
請(qǐng)章哥幫我判斷一下，目前置換時(shí)機(jī)是否合適？如置換的話，哪個(gè)更好呢？昌平馬池口5萬(wàn)，不需貸款，買完車位還可以余現(xiàn)金作其他投資。但是從六環(huán)外換到六環(huán)內(nèi)有沒(méi)有意義？北清路海淀地界的8萬(wàn)多，想換個(gè)3居還要貸款；北清路昌平區(qū)地界6萬(wàn)多屬于回龍觀緯度了，算能跟上大盤了吧！或者您有什么其他更好的建議嗎？
A：
1、損失名額，從投資角度講是無(wú)所謂的，關(guān)鍵是收益，十套鶴崗的也未必抵得上一套北京的。
2、兩套房的置換那就做準(zhǔn)備吧。到現(xiàn)在還沒(méi)什么行情，但央行又降息了，各地也在不斷出臺(tái)政策，北京也快了，沒(méi)必要非等到行情起來(lái)再置換。郊區(qū)本來(lái)就傳導(dǎo)排序靠后，真要是有行情了那就大概率是拿沒(méi)輪到的去換先漲的了。
3、新盤我不熟，不方便點(diǎn)評(píng)人家。不過(guò)提醒一下，所謂的環(huán)境變好價(jià)格漲上去都是我們開發(fā)商忽悠的，別太當(dāng)真。尤其是近些年的房子都限價(jià)了，價(jià)格是政府定的，規(guī)劃也是人家做的，是根據(jù)規(guī)劃完成之后的價(jià)值制定的，早就投資了環(huán)境變好之后的價(jià)值。人家才是真正的專家，開發(fā)商也犯不上做慈善，不會(huì)把利潤(rùn)空間留給買房人的。所以所謂的上漲其實(shí)都是跟隨大盤，還未必漲的過(guò)，除非是提前完成規(guī)劃或增加了新產(chǎn)業(yè)。
4、新盤還是咨詢渠道商或中介吧，他們賣房的更熟悉項(xiàng)目。我好多年不賣房了，不合適點(diǎn)評(píng)人家。常規(guī)建議是自住為主就買新房，肯定比二手的強(qiáng)。投資為主最好買二手的，相對(duì)穩(wěn)妥的多。尤其是沒(méi)什么配套的，那就等于是和政府對(duì)賭了，這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下多少都有風(fēng)險(xiǎn)，地主家也沒(méi)有余糧啊。
僅供參考。
隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！
