“代建”熱潮席卷而來，成為了近期各大房企高管口中的高頻詞，也成為了各大品牌房企的“掠奪之地”。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底涉足代建業(yè)務(wù)的房企已超60家。其中，既有全國化品牌房企，如綠城中國、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)等，也有地方性知名房企，如建業(yè)地產(chǎn)等等。
(資料圖)
碧桂園作為行業(yè)的龍頭，其總裁莫斌在年初業(yè)績(jī)會(huì)上判斷：“代管代建業(yè)務(wù)將是未來2-3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)?！?/p>
龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼也曾在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，“通過龍湖龍智造入局代建行業(yè)是龍湖持續(xù)洞察行業(yè)機(jī)會(huì)、布局長(zhǎng)期業(yè)務(wù)的重要戰(zhàn)略，已成為集團(tuán)服務(wù)業(yè)態(tài)的新增長(zhǎng)極?！?/p>
金地集團(tuán)前期公布了其代建業(yè)務(wù)的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2022年末，金地集團(tuán)管理的代建業(yè)務(wù)項(xiàng)目累計(jì)超過110個(gè)，開發(fā)管理面積超1800萬平方米。
跟房地產(chǎn)自主開發(fā)項(xiàng)目相比，項(xiàng)目代建的工作屬性及底層邏輯完全不同
那么為何各大房企相繼奔赴代建行業(yè)呢？
房企代建業(yè)務(wù)從委托主體劃分，可以分為商業(yè)代建、資本代建和政府代建。其中，市場(chǎng)化代建領(lǐng)域（商業(yè)代建和資本代建），在當(dāng)前各大城市集中供地潮及城投企業(yè)積極拿地的背景下，由于部分城投企業(yè)缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為商業(yè)代建帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。政府代建承接的絕大部分項(xiàng)目為公共住房物業(yè)和各類公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)開發(fā)，幾乎占據(jù)了代建行業(yè)的一半規(guī)模，也是當(dāng)前多數(shù)代建企業(yè)的發(fā)展重心。
近年來，為了完成土地出讓任務(wù)，地方城投托底拿地的局面屢見不鮮，到2022年，城投成為主力，全年城投拿地總建面達(dá)到58%，因此地方城投手持大量?jī)?yōu)質(zhì)的土地亟待開發(fā)。從拿地金額來看，2021年城投拿地金額占整個(gè)房地產(chǎn)投資的31%，2022年足足提升了15%，占比接近土地市場(chǎng)的“半壁江山”，高達(dá)46%。2022年如若沒有地方城投，那么土地市場(chǎng)將完全呈現(xiàn)另外一個(gè)局面。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞
然而地方城投在2021-2022年拿地的入市率都很低，不足3成，尤其是從2022年入市率已跌至不足1成。這主要是因?yàn)?，大多?shù)城投公司不具備真正的房地產(chǎn)開發(fā)能力，從城投公司的性質(zhì)可以看出，29%以交通投資為主，20%是傳統(tǒng)的城投，傳統(tǒng)的城投具備一定的開發(fā)能力，但是近幾年這些開發(fā)能力已經(jīng)消耗殆盡。在這背景下，代建行業(yè)憑借其低成本、低杠桿、高盈利、逆周期的特性，成為目前越來越多房企奔赴的目標(biāo)。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)，截至2023.05.31
另一方面，政府代建前景也相對(duì)廣闊，“十四五”時(shí)期，全國初步計(jì)劃投資建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套，改造老舊小區(qū)1.6億平方米，均為政府代建提供了廣闊的空間，房地產(chǎn)代建企業(yè)加強(qiáng)在政府代建領(lǐng)域拓展力度，代建業(yè)務(wù)也順理成章的成為了行業(yè)“自救”的新賽道、機(jī)會(huì)點(diǎn)。
從代建行業(yè)發(fā)展來看，目前實(shí)現(xiàn)分拆上市的代建企業(yè)數(shù)量?jī)H有綠城管理及中原建業(yè)兩家。該兩家代建企業(yè)憑借搶先上市的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，在規(guī)模上已發(fā)展到了代建行業(yè)的前列。
據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023上半年，綠城管理以1727萬平方米新簽約規(guī)模位列第一，持續(xù)領(lǐng)跑代建行業(yè)。藍(lán)城集團(tuán)和金地管理代建新簽約面積均超過500萬平方米，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。龍湖龍智造雖然是2022年新成立的代建品牌，但成立當(dāng)年即斬獲多項(xiàng)目，2023上半年，以335萬平方米的新簽約規(guī)模進(jìn)入前五，拓展勢(shì)頭猛進(jìn)。同樣與龍湖作為代建行業(yè)新軍的，還包括有旭輝、世茂集團(tuán)、華夏幸福、陽光城、中梁控股等。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)
2023上半年，綠城管理以476萬平方米的政府代建新拓面積位列榜單第一，共計(jì)交付25個(gè)項(xiàng)目批次，竣備面積超400萬平，交付總量超2萬余戶。藍(lán)城集團(tuán)和綠城發(fā)展位列第二、三位，新簽約政府代建規(guī)模分別為168萬平方米和156萬平方米。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)
當(dāng)前我國代建行業(yè)仍處于發(fā)展階段，隨著各房企持續(xù)涌入這條新賽道，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，成熟的代建房企憑借自身產(chǎn)品及體系優(yōu)勢(shì)，不斷加大代建業(yè)務(wù)的深耕力度。而近年來新入局代建領(lǐng)域的后起之秀，雖處于初期的探索階段，但也在規(guī)模上奮起直追，未來或?qū)⒂楷F(xiàn)更多行業(yè)黑馬。可以預(yù)見，未來房企在代建市場(chǎng)勢(shì)必又將陷入紅海之爭(zhēng)。
但需要注意的是，由于代建具備輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在帶來高凈利率的同時(shí)，利潤(rùn)體量也往往較少。
根據(jù)兩家代建行業(yè)的龍頭房企綠城管理及中原建業(yè)近年的企業(yè)年報(bào)可發(fā)現(xiàn)， 2022年中原建業(yè)的凈利率為50.1%，同比下降了9個(gè)百分點(diǎn)，但仍然占比過半，保持較高水平。而綠城管理由于采用合作代建的模式，雖然成本計(jì)入方式不同，但凈利率仍維持在近3成。從利潤(rùn)規(guī)模來看，2022年綠城管理實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.45億元，而中原建業(yè)凈利潤(rùn)僅3.03億元，與重資產(chǎn)性質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)規(guī)模相比并非同一個(gè)量級(jí)。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)
與此同時(shí)，當(dāng)前無論是城投項(xiàng)目還是紓困類項(xiàng)目一般都需要資金的支持，但是當(dāng)前輕資產(chǎn)的純代建模式與這一現(xiàn)狀并不匹配，而額外的資金投入又意味著杠桿及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。
綠城管理在2022年的業(yè)績(jī)會(huì)中曾表示“城投公司的開工率比重偏低，其中最后一個(gè)原因，實(shí)際上也是缺錢”，“綠城管理是一個(gè)輕資產(chǎn)公司，為了隔離投資類的風(fēng)險(xiǎn)，是絕對(duì)不加財(cái)務(wù)杠桿，也就是不出資的。但是實(shí)際上紓困類企業(yè)最缺的是錢，所以我們?cè)谶@個(gè)過程當(dāng)中就會(huì)產(chǎn)生不匹配?！睂?duì)綠城管理而言，解決辦法是通過尋找外部金融機(jī)構(gòu)或金融資源，給遇困項(xiàng)目提供流動(dòng)性支持。
但對(duì)于那些剛剛起步并不具備外部金融資源的代建企業(yè)而言，則陷入了兩難的境地。房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩中，大批民營(yíng)房企處于暴雷邊緣，此時(shí)，大量缺乏項(xiàng)目開發(fā)能力的金融機(jī)構(gòu)入場(chǎng)救市。房企可以通過整合基金、信托等金融資源，為項(xiàng)目提供流動(dòng)資金支持，幫助委托方解決項(xiàng)目開發(fā)過程中的階段性資金需求。以整合“金融和資本”為核心的融資代建，將來會(huì)是未來代建行業(yè)的主流趨勢(shì)。
總而言之，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，經(jīng)過上一輪的動(dòng)蕩，很多拿著地來尋求代建的房企，代建行業(yè)的市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大，也讓房企看到了代建行業(yè)廣闊的發(fā)展和增長(zhǎng)空間，但優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目卻是寥若星辰，隨著各大房企的爭(zhēng)先涌入這條新賽道，未來競(jìng)爭(zhēng)也將愈加激烈。隨著后續(xù)的不斷發(fā)展，代建行業(yè)也將越來越分化。
對(duì)于代建企業(yè)來說，對(duì)行業(yè)的認(rèn)知越深刻，就越有競(jìng)爭(zhēng)力。要想做出成績(jī)，分得更大一塊蛋糕，就要做足充分的準(zhǔn)備，從產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營(yíng)銷、資源整合等各方面出發(fā)，苦修內(nèi)功，做足口碑，形成自己的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，與其他房企拉開差距，才能在如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
