據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)顯示，9月22日，北京今年第三批次供地“先遣部隊(duì)”——石景山五里坨、大興西紅門、房山佳世苑、亦莊新城等10宗地因僅獲得一次報(bào)價(jià)，最終以底價(jià)成交，總成交金額156.8億元，其中民企僅龍湖以聯(lián)合體形式補(bǔ)倉(cāng)，經(jīng)開(kāi)區(qū)、密云等出現(xiàn)區(qū)屬國(guó)企托底的局面。
頭啖湯之后，9月23日包括海淀、豐臺(tái)、昌平三區(qū)的8宗熱門地塊因獲多家房企報(bào)價(jià)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段。
龍湖以聯(lián)合體底價(jià)摘地
從拿地主體來(lái)看，22日三批次供地的先遣隊(duì)仍以央企和國(guó)企為主，而民企方面僅龍湖補(bǔ)倉(cāng)。此次，龍湖聯(lián)合天竺房地產(chǎn)以24.3億元底價(jià)競(jìng)得順義新城0320地塊。該地塊用地性質(zhì)為R2二類居住用地，建筑用地面積約11.07萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約2.19萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米。
對(duì)于此次補(bǔ)倉(cāng)，龍湖方面并未做過(guò)多透露。但包括北京鏈家研究院分析師岳微在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士指出，目前房企拿地策略各有側(cè)重，已競(jìng)得企業(yè)均表現(xiàn)出區(qū)域深耕的趨勢(shì)。龍湖在順義擁有打造商業(yè)及住宅項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)，此次聯(lián)合順義本地企業(yè)天竺地產(chǎn)，體現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域深耕性。
北京二批次集中供地，彼時(shí)盡管有民企現(xiàn)身，但最終只有龍湖有所斬獲，其與北京建工以聯(lián)合體的方式底價(jià)競(jìng)得豐臺(tái)東河沿0011地塊。
密云、亦莊區(qū)企托底
除了龍湖，起始價(jià)格最低的為密云水源路南側(cè)MY00-0104-6054地塊，該地塊用地性質(zhì)為R2二類居住用地，建筑用地面積約2萬(wàn)平方米，起始價(jià)為1.8億元，樓面價(jià)約0.9萬(wàn)元/平方米。根據(jù)出讓文件，該地塊設(shè)定土地合理上限價(jià)格為2.07億元，銷售指導(dǎo)價(jià)為3.1萬(wàn)元/平方米，地塊本身無(wú)任何配建。最終，上述地塊由北京眾智房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.8億元底價(jià)摘得。
天眼查顯示，北京眾智房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于1997年，由北京市太陽(yáng)投資管理公司與北京密云經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)分別持股80%和20%，其中前者又隸屬于北京密云經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。
無(wú)獨(dú)有偶，本次三批次供地中經(jīng)開(kāi)區(qū)唯一一宗地塊也同樣以區(qū)屬國(guó)企托底成交。該地塊為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0033地塊，用地性質(zhì)為R2二類居住用地，僅獲得一次報(bào)價(jià)，最終北京亦莊博潤(rùn)置業(yè)有限公司和北京亦莊久筑工程管理有限公司聯(lián)合體以14.3億元底價(jià)摘得。
天眼查顯示，北京亦莊博潤(rùn)置業(yè)有限公司為北京亦莊城市更新有限公司全資子公司;北京亦莊久筑工程管理有限公司大股東為亦莊國(guó)際開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司;拿地的兩家公司均為亦莊投資控股的孫公司，隸屬于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理。
對(duì)此，一位參與前期土儲(chǔ)征收的監(jiān)管人士透露，區(qū)企托底，一方面保證地塊成功出讓，另一方面，在市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候，更能保障成品房的銷售與交付。
“向亦莊這兩個(gè)企業(yè)，實(shí)力都是很強(qiáng)的，一家工程一家投資，分工很明確，資金實(shí)力也很強(qiáng)，這樣的企業(yè)拿地后，憑借對(duì)區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的熟悉程度，項(xiàng)目的銷售應(yīng)該不會(huì)很難。”上述監(jiān)管人士透露，與市場(chǎng)純粹猜測(cè)的“賣不出去”才托底不同，類似亦莊這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的區(qū)域，區(qū)企拿地也會(huì)有更多的交付考慮。
同樣的情況也將出現(xiàn)在23日海淀熱門地塊的出讓中。根據(jù)此前披露的消息，曾經(jīng)出品過(guò)圓明天頌的海淀區(qū)企海開(kāi)也報(bào)名參與了海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地的0013地塊、0015，只不過(guò)由于海淀地塊歷來(lái)?yè)屖郑ｉ_(kāi)最終能否成功戰(zhàn)勝中海、華潤(rùn)、中建等一眾強(qiáng)敵，還需拭目以待。
五里坨時(shí)隔五年“補(bǔ)貨”
2022年北京第三批次集中供地的18宗地塊，分別為豐臺(tái)區(qū)4宗，海淀區(qū)3宗，順義區(qū)、密云區(qū)、房山區(qū)各2宗，經(jīng)開(kāi)區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、石景山區(qū)、昌平區(qū)各1宗。作為熱門區(qū)域的海淀、豐臺(tái)等8宗地塊成功“晉級(jí)”，城六區(qū)中僅石景山1宗地塊以底價(jià)成交。
石景山五里坨1602-648、1602-650地塊，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、F3其他類多功能用地，建筑用地面積約9.96萬(wàn)平方米，起始價(jià)為22.7億元，樓面價(jià)約2.28萬(wàn)元/平方米。根據(jù)出讓文件，該地塊銷售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬(wàn)元/平方米，650地塊為F3其他類多功能用地，規(guī)劃建筑規(guī)模約4.3萬(wàn)平方米。最終該地塊由重慶中交麗景置業(yè)有限公司以22.7億元摘得。
值得一提的是，這也是石景山五里坨時(shí)隔五年的再次“上新”。
2017年11月的土拍，在石景山五里坨片區(qū)產(chǎn)生了三個(gè)知名項(xiàng)目：西府海棠、翡翠山曉、五里春秋，目前三個(gè)項(xiàng)目售賣均已接近尾聲，此次供應(yīng)也可謂及時(shí)“補(bǔ)貨”。6.2萬(wàn)元/平方米的銷售指導(dǎo)價(jià)，也較上述三個(gè)項(xiàng)目上漲了約15%。
岳微稱，限競(jìng)房時(shí)期，五里坨地區(qū)由萬(wàn)科、綠城、遠(yuǎn)洋三家開(kāi)發(fā)企業(yè)主力建設(shè)商業(yè)綜合體及限競(jìng)房住宅;商品住宅時(shí)期，中交承擔(dān)五里坨地區(qū)城市更新項(xiàng)目，建設(shè)中交·智慧公元，未來(lái)將打造集居住、超市、娛樂(lè)、購(gòu)物、便民服務(wù)為一體的中交生態(tài)智慧城。
安居客李震表示，近些年北京五環(huán)外土地占整體土地供應(yīng)近八成，也是目前新房庫(kù)存量最多的區(qū)域。激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，除了海淀永豐、昌平生命科學(xué)園這樣的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)板塊，多數(shù)房企對(duì)遠(yuǎn)郊土地越來(lái)越謹(jǐn)慎。雙重博弈之下，未來(lái)土拍或許會(huì)有更多主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)。
