今后春節(jié)后出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”行情，讓部分城市的樓市迅速回暖，房?jī)r(jià)漲幅加快，并進(jìn)而也影響到一些城市的土地市場(chǎng)，使得高溢價(jià)地塊甚至“地王”頻出。因?yàn)椴糠殖鞘蟹績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，住建部在4月和5月對(duì)10個(gè)城市提出預(yù)警提示。而隨之，部分城市出臺(tái)政策“加碼”調(diào)控，為市場(chǎng)降溫。
在剛剛過(guò)去的上半年，樓市涌現(xiàn)出“止跌令”“加碼調(diào)控”等諸多關(guān)健詞，而這些關(guān)鍵詞也正是對(duì)部分城市上半年樓市表現(xiàn)的小結(jié)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者分別選取了西安、廈門(mén)和佛山三座城市，對(duì)其上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。
在今年上半年，如果要說(shuō)哪個(gè)城市的樓市火爆，許多人或許會(huì)第一時(shí)間想到一個(gè)西部城市——西安。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月西安的房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)城市之首。而這并非其第一次領(lǐng)漲全國(guó)，西安房?jī)r(jià)指數(shù)已連續(xù)39個(gè)月上漲。
在此之前，西安其實(shí)早就出臺(tái)了“四限”的相關(guān)調(diào)控政策，今年4月又加碼發(fā)布公積金新政，6月20日更是出臺(tái)了堪稱西安“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策，體現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣种茦鞘羞^(guò)熱的決心。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在持續(xù)且不斷增強(qiáng)的調(diào)控中，在西安5月領(lǐng)漲的表相背后其實(shí)已經(jīng)蘊(yùn)藏轉(zhuǎn)折的趨勢(shì)。
去化周期不足5個(gè)月
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，西安商品房新增供應(yīng)759萬(wàn)平方米，同比減少23.3%;成交價(jià)格13060元/平方米，較2018年上漲11.9%;供求比0.8，延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。
庫(kù)存方面，來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，西安商品房可售存量約2846萬(wàn)平方米，按照近半年月均去化速度計(jì)算，去化周期約17.1個(gè)月，較年初縮短1.4個(gè)月。而商品住宅的去化周期則不足5個(gè)月。
對(duì)此，克而瑞西安分析師蔡瑞亮告訴記者，去化周期縮短是因?yàn)槌山涣可先チ恕Ｗ钤绲臅r(shí)候西安因?yàn)槿セ?guī)模小，一直屬于供大于求。現(xiàn)在新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率基本都在80%以上，只要是新推出項(xiàng)目都不愁賣，目前市場(chǎng)上消化的房源都是最新的存量，蔡瑞亮表示，從2016年開(kāi)始，西安市場(chǎng)就一直在升溫。2016年之前，西安有5~10年房?jī)r(jià)徘徊在6500~7000元/平方米，基本沒(méi)有太大浮動(dòng)。但從2016年下半年開(kāi)始，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始升溫，隨著一波波炒房團(tuán)的涌入，以及品牌房企的進(jìn)駐，居民的購(gòu)房心態(tài)發(fā)生了變化，房?jī)r(jià)悄然上漲。于是，此前一直被市場(chǎng)壓抑的需求一下子就爆發(fā)出來(lái)，房?jī)r(jià)基本翻了一倍。
2019年上半年，西安樓市526萬(wàn)平方米的商品住宅新增供應(yīng)，低于2017年和2018年同期水平。而13287元/平方米的成交價(jià)格則創(chuàng)下歷史新高水平，漲幅達(dá)13.1%，但較去年全年有所收窄。
從上半年西安各區(qū)域住宅供銷情況來(lái)看，無(wú)論是住宅供應(yīng)還是成交，浐灞和曲江依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他區(qū)域。如浐灞以166萬(wàn)平方米的成交量位列西安第一，占全市成交總量的23.2%;曲江、城東依次位列其后，分別占全市成交總量的17.8%、14.6%。
此外，非限購(gòu)區(qū)域秦漢新城的供銷也相對(duì)較旺;新的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域港務(wù)區(qū)供應(yīng)雖并不大，但成交量位居全市第三。
為抑制持續(xù)火熱的市場(chǎng)，從2018年開(kāi)始，西安開(kāi)始出臺(tái)調(diào)控政策，從當(dāng)年開(kāi)始實(shí)行搖號(hào)買房。
今年6月20日，西安更是在原有“四限”調(diào)控政策的基礎(chǔ)上再次升級(jí)調(diào)控政策，明確落戶購(gòu)房年限，增加非本市戶籍人口購(gòu)房社保繳納年限，首次將臨潼納入限購(gòu)范圍內(nèi)。該政策不僅是對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策的升級(jí)，同時(shí)也是對(duì)執(zhí)行兩年有余的“人才新政”的打補(bǔ)丁，且首次將臨潼納入限購(gòu)范圍，堪稱西安“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策。
房企拿地回歸理性
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上半年，西安住宅用地新增供應(yīng)54宗，較去年同期增長(zhǎng)10.4%;成交583萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)43.3%;成交樓面價(jià)2537元/平方米，同比上漲38.8%;但成交溢價(jià)率15.8%，較2018年減少3.4個(gè)百分點(diǎn)。
表現(xiàn)最為活躍的浐灞區(qū)，上半年以117萬(wàn)平方米成交量領(lǐng)跑全市，占全市成交總量的20.3%;蓮湖區(qū)、曲江新區(qū)依次位列其后，而高陵、鄠邑區(qū)等郊區(qū)縣受供應(yīng)端縮減影響，并無(wú)成交土地。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，隨著近兩年西安主城區(qū)土地資源稀缺，許多品牌房企都開(kāi)始了北上西進(jìn)之旅。秦漢新城順勢(shì)搶占先機(jī)，憑借和西安經(jīng)開(kāi)以及咸陽(yáng)東城接近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，生態(tài)環(huán)境和文化底蘊(yùn)的加持、以及地鐵機(jī)場(chǎng)線的帶動(dòng)，高端住宅聚集，住宅供應(yīng)和成交都遠(yuǎn)高于其他幾個(gè)非限購(gòu)區(qū)域。
從企業(yè)拿地情況看，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上半年西安TOP10房企累計(jì)拿地金額469億元，同比減少5.4%。
此外，上半年西安TOP10房企銷售額共計(jì)達(dá)到588.3億元。萬(wàn)科、綠地、融創(chuàng)三家房企依舊穩(wěn)居前三甲。其中金輝雖然在售項(xiàng)目并不多，但依靠曲江金輝世界城，上半年銷售額超53億元，以不足1億元的銷售額之差位于融創(chuàng)之后。
而從市占率來(lái)看，上半年西安TOP10房企累計(jì)占全市成交總量的38.8%，較去年同期擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)，較2018年減少2.4個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，上榜企業(yè)均為外埠品牌房企，本地房企無(wú)一入榜。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在西安土拍市場(chǎng)，之前曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一宗地競(jìng)價(jià)超40次，幾十家房企搶一熱門(mén)地塊的情況更是時(shí)有發(fā)生。但進(jìn)入2019年房企似乎冷靜了許多，拿地也逐漸偏向理智。
蔡瑞亮表示，目前西安不管是購(gòu)房需求還是房?jī)r(jià)，都已經(jīng)達(dá)到了一定的平衡水平。這和周邊同能級(jí)城市相比，比較相吻合。未來(lái)西安房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，但不會(huì)很大。所以，房企不管是拿地態(tài)度，還是對(duì)區(qū)域的選擇方面都會(huì)更加謹(jǐn)慎，不會(huì)更加激進(jìn)。
隨著市場(chǎng)的持續(xù)上行，西安熱點(diǎn)區(qū)域正逐漸往三環(huán)外發(fā)展，而房企如今拿地也基本集中在三環(huán)外。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，主城區(qū)在售項(xiàng)目少、價(jià)格高，所以購(gòu)房者會(huì)把需求往新區(qū)拓展，這樣購(gòu)房壓力也會(huì)小。
蔡瑞亮告訴記者，限購(gòu)政策升級(jí)，西安將外圍區(qū)域臨潼納入限購(gòu)，但市場(chǎng)熱度較高的西咸新區(qū)除了灃東板塊，其他板塊均未納入，今后西咸新區(qū)可能會(huì)更火。
