9月7日，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行四大銀行發(fā)布關(guān)于存量首套住房貸款利率調(diào)整和操作事項的公告。公告均明確了對2023年8月31日前辦理的首套個人住房貸款進行分類調(diào)整的規(guī)則，并將首輪批量調(diào)整時間定為9月25日。這是金融機構(gòu)在8月31日中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》后，再次跟進存量首套住房貸款利率的調(diào)整方案。
(相關(guān)資料圖)
日前，接受紅星新聞采訪的購房者、房地產(chǎn)從業(yè)者和專家對四大行利率調(diào)整減負效應(yīng)尚存在不同看法。有購房者向紅星新聞表示，對本次利率調(diào)整感受不明顯。而在西安從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的薛先生對本次利率調(diào)整的態(tài)度相對積極。他認為，利率下調(diào)相當于購房者提前還貸。以100萬元的住房貸款為例，如果購房者將手里的40萬閑錢用于提前還貸，貸款本金就只剩下60萬。本金減少，利息總額也會隨之下降。而貸款利率現(xiàn)在從原先5.00%或6.00%上下降到4.00%左右，利息總額也會減少，這相當于上述提前還貸的40萬元發(fā)揮了作用，利率得到稀釋。
下調(diào)基點
房貸利率總體向下
本次利率調(diào)整確定以LPR報價為基準，基點浮動則根據(jù)具體情況有所不同。LPR指的是貸款市場報價利率，每月20日報價一次。利率上下浮動的基點又稱BP，1BP等于1個基點，也等于0.01個百分點。
中國人民銀行2019年第16號公告確立了商業(yè)性個人住房貸款利率為LPR定價基準加點這一模式。該公告規(guī)定，自2019年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR。
▲資料圖 圖據(jù)視覺中國
我國當前全國首套房貸利率政策下限（下稱“全國下限”）為“相應(yīng)期限LPR-20BP”。2022年5月，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，自2022年5月15日起，全國下限調(diào)整為LPR減去20個基點。
據(jù)上述四大行公告，本次利率調(diào)整對象定為2023年8月31日（含當日）前已發(fā)放的，以及已簽訂借貸合同但尚未發(fā)放的首套個人住房貸款，按照辦理時間可分為三類。
第一類為2019年10月7日（含當日）之前辦理的首套個人住房貸款，本次利率最低可以調(diào)整為合同相應(yīng)期限LPR，且加點幅度為0。第二類是指2019年10月8日至2022年5月14日辦理的首套個人住房貸款，最低可以調(diào)整為合同相應(yīng)期限LPR，加點幅度同樣為0。第三類指的是2022年5月15日（含當日）至2023年8月31日辦理的首套個人住房貸款，最低可以調(diào)整為合同相應(yīng)期限LPR再減去20BP，即“LPR-20BP”。
公告顯示，第一類和第二類住房貸款的最低利率均調(diào)整為LPR報價水平，且不帶加點。調(diào)整后的第三類住房貸款最低利率在LPR報價基礎(chǔ)上再減去20個基點，與當前全國下限要求一致。
對于尚未規(guī)定首套住房貸款利率政策下限（下文采用中國銀行公告中的簡稱，即當?shù)叵孪蓿┑牡胤蕉?，本次調(diào)整過后，最低利率無需再加點，僅為當時的LPR報價水平或低于該水平20個BP。
如若存在當?shù)叵孪?，且原貸款發(fā)放時該下限高于擬調(diào)整的最低利率水平，或該下限存在LPR加點的情況，按照本次四大行公告規(guī)定，最終將按照原當?shù)叵孪薮_定調(diào)整后的最低利率。
▲資料圖 圖據(jù)IC photo
紅星新聞梳理發(fā)現(xiàn)，各地當?shù)叵孪拊贚PR基準上的加點幅度并不高。例如，北京當?shù)叵孪迯?019年10月至今加點幅度均為55個BP；上海歷年當?shù)叵孪拮罡呒狱c幅度為2021年7月24日至今的35個BP；深圳歷年當?shù)叵孪拮罡呒狱c幅度為2019年10月8日至今的30個BP。
100個BP的加點幅度在實際住房貸款中較為常見，最終導(dǎo)致執(zhí)行利率很容易達到5.00%，甚至接近6.00%的水平。一位廣東網(wǎng)友分享的截圖顯示，2018年9月12日辦理的住房貸款，利率計算方式為LPR加157個基點，執(zhí)行利率為5.87%。另一位安徽合肥網(wǎng)友的截圖顯示，2021年9月17日辦理的住房貸款，利率計算方式為LPR加123個基點，執(zhí)行利率為5.53%。
總體來說，本次調(diào)整后的利率與實際執(zhí)行利率相比，呈下降態(tài)勢。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進向紅星新聞表示，此次改革的思路是把“LPR+高基點”調(diào)整為“LPR+低基點”。現(xiàn)在絕大多數(shù)購房者的房貸利率都按照“LPR+基點”的方式進行。LPR由人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計算并公布，是各類金融機構(gòu)基礎(chǔ)性的貸款參考利率。購房者和銀行無權(quán)調(diào)整，而銀行可以調(diào)整的內(nèi)容就是基點?；c高，計算出來的利率就高，反之計算出來的利率就低。
嚴躍進分析稱，不管LPR數(shù)值為多少，只要基點下降，調(diào)整后的利率肯定隨之下降，況且近年來LPR也是下降的。政策本質(zhì)上就是把各個高基點的購房者進行調(diào)整，讓他們享受最低的基點。購房者當年的房貸利率過高，政策就調(diào)低一些，而對較低利率不做調(diào)整，讓它們?nèi)匀槐３值屠仕??！跋喈斢诎堰^去他沒有拿到的折扣還給他”。但調(diào)低利率也不能低于最低線，這時候需要參考買房那年各地規(guī)定的最低利率標準，這是下限的意義。
根據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年8月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。若9月20日報價水平不變，由此可以推算，在不考慮當?shù)叵孪薜那闆r下，本次調(diào)整過后，一年期的利率最低可為3.25%，五年期以上利率最低可為4.00%。
考慮當?shù)叵孪薜那闆r，以2019年10月以來數(shù)值較為穩(wěn)定的北京和深圳兩座城市為例。若報價水平不變，本次調(diào)整過后，北京第二類和第三類住房貸款一年期利率均為3.90%，五年期以上利率最低均為4.75%；深圳第二類和第三類住房貸款一年期利率均為3.75%，五年期以上利率最低均為4.50%。兩座城市調(diào)整后的最低利率不再出現(xiàn)高于5.00%的情況。
假設(shè)客戶貸款200萬元，貸款期限為30年，按照本次調(diào)整后的最低房貸利率4.00%計算，通過等額本息方式還款所需利息總和為143.74萬元，每月應(yīng)還9548.31元。如果按照調(diào)整前動輒5.00%的貸款執(zhí)行利率計算，相同條件下，所需利息總和為186.51萬元，每月應(yīng)還10736.43元。調(diào)整后與調(diào)整前相比，每月應(yīng)還房貸減少約1188元，利息總額少了42.77萬元。
房貸利率下調(diào)影響幾何？
房地產(chǎn)從業(yè)者認為相當于購房者提前還貸
去年3月，皮某在北京買了一套房，當時向工商銀行貸款30萬，期限是25年，利率大概是5.20%或5.30%。考慮到利益最大化，她在今年3月已經(jīng)提前還掉了購房時的商貸。
這次利率調(diào)整本該與皮某關(guān)系不大，但她表示，2016年時自己還在老家買了一套房，這套房沒有提前還貸，因此她也嘗試了解這次的利率調(diào)整政策。皮某記得老家這套房一共貸了五、六十萬，期限是30年，當時的貸款利率大概是4.30%。她認為，原本就比較低的利率調(diào)整過后并沒有下降太多百分點，最后省下的錢對她的月供數(shù)目來說沒少太多。
“像我之前貸的30萬，粗略計算可能減少的利息總額有6萬，最后除下來每個月少200元左右。”皮某表示，她不是特別在意這次的利率調(diào)整，但不能否認這實打?qū)嵔o大家省出了一筆錢，她身邊在北京買房的朋友有算出來月供少了一兩千的。
▲資料圖 圖據(jù)IC photo
在濟南買房的王女士（化名）貸了80萬，目前還沒交房，交房后她的工資還要用于裝修、買車、買車庫等花銷。并且她還有生育的打算，這也是一筆支出。她也想過提前還貸，但這個想法的優(yōu)先級暫時沒那么高。
王女士和家人對于這次利率調(diào)整也沒有太大的心理波動，“當時政策剛出來我也和對象討論了，后來我們發(fā)現(xiàn)調(diào)整后利率沒有變化，并且已經(jīng)是最低檔，就覺得沒有虧?！蓖跖勘硎?，因為買房對他們來說是剛需，利率調(diào)整很少能夠影響他們。
在西安從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的薛先生則對本次利率調(diào)整的態(tài)度相對積極。他表示，利率下調(diào)相當于購房者提前還貸，以100萬元的住房貸款為例，如果購房者將手里的40萬閑錢用于提前還貸，貸款本金就只剩下60萬。本金減少，利息總額也會隨之下降。而貸款利率現(xiàn)在從原先5.00%或6.00%上下降到4.00%左右，利息總額也會減少，這相當于上述提前還貸的40萬元發(fā)揮了作用，利率得到稀釋。四大行調(diào)整住房貸款利率新政讓購房者無需再另外花錢就能實現(xiàn)提前還貸的效果，再加上利率下降所減少的月供，購房者手里也將會有更多的錢，銀行的貸款利息收入也得到保證。
薛先生預(yù)測，日后非國有銀行若出臺類似調(diào)整方案，它們?yōu)槲驮?、?chuàng)造優(yōu)勢，相應(yīng)的基點浮動空間可能會更靈活。例如與客戶具體協(xié)商時，在四大行調(diào)整的基礎(chǔ)上基點再少10個BP。
專家說法：
利率下調(diào)后，貸款額度高減負效應(yīng)更高
嚴躍進認為，本次四大行調(diào)整基點的做法比此前調(diào)整LPR的減負效應(yīng)更為直觀和明顯。他表示，利率下調(diào)影響還是要從減少的利率總額上看，尤其是貸款額度比較高的情況。假設(shè)購房者先前借100萬需要還100萬，相當于一共還200萬?，F(xiàn)在能做到借100萬不用還200萬，只還180萬，“這個影響其實是很大的”。
▲資料圖 圖據(jù)IC photo
據(jù)公告，本次四大行對首套住房的認定范圍包括了因?qū)嵤罢J房不認貸”政策被視為首套房的情況。農(nóng)業(yè)銀行特別規(guī)定，對于當?shù)卣壳吧形疵鞔_是否執(zhí)行“認房不認貸”政策的城市，可待當?shù)卣叽_定后再按照公告執(zhí)行。
陜西省和福建省部分地方銀行向紅星新聞表示，暫未收到關(guān)于本次貸款利率調(diào)整的內(nèi)部文件通知，但肯定了公告所披露的集中調(diào)整時間點。9月25日，四大行將主動批量調(diào)整首套住房合同貸款利率，除特殊情況外，客戶無需向銀行申請。調(diào)整后的新利率于當日生效，此前利息仍按原合同利率水平執(zhí)行。
紅星新聞首席記者 吳陽 特約記者 韋路
編輯 郭宇 責(zé)編 任志江
