截止到2022年底，中國的平均房價漲到了9860元/平方米，近1萬的水平，意味著買一套房就需要百萬元起步。但是很多人認為，這是因為大城市的高房價抬高了價格水平，事實上，在最近這幾年，很多三四線城市的房價也快速上漲起來。近期央媒也專門指出，目前全國有103個縣城的房價超過1萬元，并敦促存在炒作和虛高房價的城市，應采取措施給市場降溫。
要知道，作為官方媒體，對房地產(chǎn)的報道，是重要的市場風向標。信號已經(jīng)很明顯，管理層對高房價的打擊，已經(jīng)擴大到了縣城，后續(xù)的調(diào)控措施只會越來越強，風聲只會越來越緊。那么，在接下來的時間，縣城樓市是“繼續(xù)繁榮”還是“苦苦支撐”？2個信號，房價走勢清楚了。
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近期，住建部縣城住房聯(lián)合印發(fā)了通知，規(guī)定新建的住宅以6層層高為主，6層以下的建筑應該不少于7層，同時也對住宅層高設定上限，最高不超過18層；對需要建18層以上建筑的，應確保消防和市政配套建設到位。截至2022年，我國共有387個縣級市、1494個縣，今年開始限住宅高度，也就是說，這1881個縣市命運即將改變，更說明了比賽建高樓的風氣也該結(jié)束了。
住房市場發(fā)展20多年，我國擁有的高層住宅已經(jīng)達到世界之最。這種情況在一二線城市來說不奇怪，因為土地資源有限人口又多，開發(fā)商拿地盡可能地蓋更多的房子，賺更多的錢，建高層住宅情有可原。但小城市不缺地，缺的是人，目前在眾多的縣級市和縣城中，還有大量的房地產(chǎn)庫存，還在建著各種新城新區(qū)，地廣人稀，最終的結(jié)局也只有一個：空置。
至于房價能漲起來的原因，除了棚改的實施，也離不開拆遷戶和房企的推波助瀾。畢竟，過去棚改拆遷都給現(xiàn)金，拆遷戶有錢有需求，房子當然成套成套買，而房企看到了商機，自然加速拿地賣房，不斷壓縮施工周期，力求做到高周轉(zhuǎn)擴張。如此一來，支撐縣城房價不斷上漲的“三劍客”就誕生了。
而限高令的實施，不僅撬動了這個看似堅固的關(guān)系，而且縣城房價已經(jīng)非常虛高了。首先是棚改已經(jīng)進入尾聲，不會再有那么多拆遷戶了。去年棚改已經(jīng)收官，絕大多數(shù)城市已經(jīng)完成了既定任務，剩下的只是極少部分的拆遷計劃；其次人口外流，據(jù)七普數(shù)據(jù)，2022年人戶分離的人口超過4.9億，近5億人身在城市，戶口在老家，可見縣城人口的流出率有多大。
值得注意的是，在房價過1萬的縣城樓市中，大部分都是位于東部沿海地區(qū)，這些地方因為獨特的地理位置和氣候優(yōu)勢，足以支撐起住房價格。但對于大多數(shù)縣城市場中，沒有足夠的買房人和資金，這樣的市場環(huán)境瘋狂不了多久。
據(jù)機構(gòu)報告，通過對全國31省共計7004個縣域居民的消費行為調(diào)研顯示，縣域居民平均年齡為45.3歲，房產(chǎn)擁有率約為70%，其中東北人的有房比例更高，人們購房基本以居住為主。在有房人群中，平均的房產(chǎn)面積為153m2，市值為86萬元。
顯然，留在縣城的居民幾乎是父輩的年紀，這部分的人群更像是年輕人的后盾，子女去了大城市工作，他們把房子買在縣城，守在老家，為的是隨時子女回家能團聚一起。就像任澤平的經(jīng)典的房地產(chǎn)語錄：房價走勢長期看人口?，F(xiàn)如今，全國三分之一的城市人口呈現(xiàn)負增長，很多城市或多或少都存在年輕人口持續(xù)流出的現(xiàn)狀，已經(jīng)沒辦法繼續(xù)支撐高位的住房價格。
跟人口比起來，小城市的住房資源卻不斷增加。據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)，6月百城住宅庫存量下降到5.7億平米，廣義庫存持穩(wěn)在37億平方米，其中廣義庫存包括已開工但未完工且未銷售的期房。具體到各級別城市，除了一線庫存下降外，二線明顯高于去年同期，三四線庫存增幅更是高于百城平均數(shù)。
顯然，市面上的住房庫存量這么多，而這些無法順利銷售出去的，大多都來自于三四線城市，如果沒有人口，沒有規(guī)劃，沒有經(jīng)濟實力，那么這些城市在跟風上漲后只會逐漸“打回原形”，要么無人問津，要么有價無市，曾經(jīng)香餑餑的環(huán)京樓市，就充分體現(xiàn)了這一點。
大家都知道，北京的房價是很高的，但城市的承載能力有限，一些醫(yī)院、教育、企業(yè)等逐步向周邊延伸，鍍上北京的光環(huán)后，一時間，環(huán)京城市便備受矚目，在投機客的炒作下，當?shù)氐臉鞘懈菍覄?chuàng)新高，然而好景不長，僅僅幾年時間，這樣的行情便成為了歷史。
據(jù)媒體報道，距離北京兩小時車程的香河地區(qū)，曾經(jīng)房產(chǎn)價格高達2.5萬，但現(xiàn)在五年內(nèi)就下跌了三分之二?，F(xiàn)在均價8千元，買房還能送車位。這樣的優(yōu)惠價，可能是很多買房人期望看到的，但是很多無房者卻很慶幸，還好沒買。
可能很多人會看不懂了，占據(jù)了地理位置，為何房價還能跌？實際上，地理優(yōu)勢既是漲價因素也是從高位跌落的關(guān)鍵。實際上，香河在2017年推出限購，限制外來人口的購房門檻，已經(jīng)讓當?shù)氐氖袌鲇兴档?，再加上去年特殊事件，一來二去，不僅撕開了當?shù)厥袌龉┎粦蟮募傧螅瑢⒊捶靠投略陂T外，而且新房、二手房也失去了流動性，導致市場一路下跌。
除了香河，環(huán)京的廊坊、燕郊市場也逐步被“腰斬”，住房高價從高位落下，甚至買房的人都門庭冷落，一些昔日高位買入的業(yè)主，也為了不想繼續(xù)還貸虧錢，不惜以贈送為名，欲將貸款轉(zhuǎn)手至下一任房主承擔。
事實證明，這教給我們凡事不能盲目跟風，想想這么多血汗錢搭進去，而且隨時都有負資產(chǎn)的可能，生活必定大打折扣。另一方面，也間接體現(xiàn)了國家調(diào)控樓市的決心堅定，像限購限貸限價，嚴防違規(guī)資金入樓等手段，都打在了炒房客的致命點上。
小編有話說，從長遠來看，縣城市場的繁榮景象持續(xù)不了多久，往后住房價格只能是回落，直至回歸到合理水平。這也表明我國的房市炒作空間已經(jīng)不大了。大城市的環(huán)境逐步收緊，縣城也沒有多少的發(fā)展空間，正如專家所說的，押注房價上漲的人只會虧得很多。
