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合肥出臺探索實施“取消公攤面積”等政策對購房者有何影響？專家分析

2023-07-29 13:30:31來源：騰訊網

大皖新聞訊7月28日下午，合肥市召開專題會議，研究謀劃全市房地產工作。會議指出，要推進商品房"現房銷售"，探索"取消公攤面積"，商品房銷售按套內面積計價等，引起市民關注。

取消"公攤面積"對于購房者有哪些影響？取消"公攤面積"后如何防止小區(qū)共有建筑面積"縮水"？實施房票安置等多元化安置政策有什么影響？7月29日，大皖新聞記者進行了采訪。

(資料圖)

政策：合肥推進"現房銷售"，探索"取消公攤面積"

合肥市此次專題會議明確要抓緊完善以下工作舉措：一是大膽穩(wěn)妥推進商品房"現房銷售"試點，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個試點項目。二是為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。

三是"城中村"改造是公益性項目，并非營利性工程，大膽探索土地供應"定向掛牌、協(xié)議出讓"。四是大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。五是試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權交給市場。六是試行車位、車庫與商品房同步辦理預售許可證，但嚴禁捆綁銷售。

七是探索房地產項目地下車庫整體驗收合格，即可辦理預售許可證，此舉有利于提高地庫建設質量，防止趕工期造成地庫漏水等問題。八是落實"全程代辦"，全面推進"拿地即開工、開工即開建、交房即交證"。九是堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，運用"競品質"機制，探索競爭性談判出讓方式，優(yōu)先考慮"四沒有"的優(yōu)質房企：即沒有項目"爛尾"、沒有項目有"保交樓"任務、沒有物業(yè)管理出問題、沒有項目工程質量問題。十是要以嚴密制度加強商品房預售資金共同監(jiān)管，嚴防資金挪用。

專家：取消公攤面積能讓購房者更清楚自己的付費

大皖新聞記者注意到，此次發(fā)布的十條措施中，有一條關于商品房銷售按套內面積計價的措施引起不少人關注，該措施明確，為避免公攤面積比例過大，合肥要積極探索商品房銷售按套內面積計價。

"這是合肥市首次明確提出探索取消‘公攤面積’，商品房銷售按套內面積計價。"安徽省房地產研究會秘書長汪遠在接受大皖新聞記者采訪時表示，合肥市探索實行商品房銷售按套內面積計價，進一步促進老百姓明白付費，放心購房，也有助于提振市場信心。

汪遠告訴大皖新聞記者，近年來，越來越多的購房者關心商品房問題，主要原因是廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業(yè)了解，有些開發(fā)商利用公攤面積賺取利益等，導致購房主與物業(yè)、開發(fā)商產生矛盾糾紛。

其實，我國實行共有建筑面積分攤制度歷史悠久。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。哪些共有面積算公攤？《房產測量規(guī)范》明確了共有建筑面積是指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，具體包括：電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積等。

"在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧。"汪遠稱，另一方面公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費。"取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓購房者更清楚自己的付費。"

建議：土地出讓時加上限制性政策，預防共有建筑面積"縮水"

針對取消"公攤面積"直接以套內面積售房的措施，也有不少市民提出，該政策實施后會不會讓小區(qū)共有建筑面積"縮水"？對此，汪遠提出，目前合肥市初步提出探索實施套內面積售房措施，建議未來土地出讓環(huán)節(jié)可以為"共有建筑面積縮水"加上限制性政策，明確規(guī)定新建住宅要配建不低于一定標準的共有建筑。"就像現在土地供應時對競品質地塊的一些條款限制一樣，有了限制，就能有效預防共有建筑面積縮水的情況。"

另一方面，不少市民還關心取消公攤并不會導致房屋總價上漲。對此有業(yè)內人士分析，該舉措并不到導致房屋總價上漲，因為加入或取消公攤面積只是計價方式發(fā)生了變化。"按照套內面積售房后，公攤部分的成本會折算成房價，這樣房屋單價會有波動，但是整體房屋總價不會改變。"

針對市民擔心取消公攤會導致房屋總價上漲的問題，業(yè)內人士提出建議，可以在商品房對外出手時給出兩種計價方式：一種是包含公攤在內的計價方式，另外一種是不含公攤的計價方式。兩種方式都列出來，對市場和購房情緒的影響會小很多。

分析：多地已實施房票安置政策，有助于去庫存、穩(wěn)房價

針對此次發(fā)布政策中"推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式"，也引起不少人關注。

今年以來，全國不少城市探索并實施了房票安置政策。今年3月，福建省政府出臺《鞏固拓展經濟向好勢頭的一攬子政策措施》，提出"實施房票安置，對于使用房票在規(guī)定期限內購房，房地產企業(yè)和屬地政府給予團購優(yōu)惠和購房補助"。目前，福州、廈門等地已開始實施房票安置。

對于此次合肥提出房票安置，有業(yè)內人士分析，房票曾在2016年以來的房地產去庫存中發(fā)揮重要作用。如今合肥市推出房票安置除了滿足被征收人多樣化安置需求，也是去庫存、穩(wěn)房價的舉措。

另一方面，針對此次發(fā)布政策中，探索房地產項目地下車庫整體驗收合格，即可辦理預售許可證的措施。業(yè)內人士稱，"現在不少開發(fā)商為了趕工期，地下車庫的質量難以得到保障，導致地下車庫的矛盾糾紛頻發(fā)。"業(yè)內人士表示，地下車庫整體驗收合格再辦預售許可證可以促進開發(fā)企業(yè)注重地下車庫的建設，提高老百姓的居住品質。

大皖新聞記者徐琪琪實習生梁瑋毓

編輯陶娜

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